PETITION AN DEN HESSISCHEN LANDTAG Betreff: Einführung einer Landesstrategie „Miete vs. Kauf“ und Einrichtung eines Landes‑Immobilienfonds zur Reduktion der Mietausgaben, Modernisierung öffentlicher Gebäude und Stärkung der Landesfinanzen

 Michael Tryzna

Hafenstrasse 35

34125 Kassel

Hessischer Landtag

Schlossplatz 1-3

65183 Wiesbaden

Sehr geehrte Damen und Herren!

📄 PETITION AN DEN HESSISCHEN LANDTAG

gemäß Art. 16a Hessische Verfassung (HV) und § 2 Hessisches Petitionsgesetz (PetG HE)

Petent: Michael Tryzna Kassel, Hessen

Betreff: Einführung einer Landesstrategie „Miete vs. Kauf“ und Einrichtung eines Landes‑Immobilienfonds zur Reduktion der Mietausgaben, Modernisierung öffentlicher Gebäude und Stärkung der Landesfinanzen

1. Anliegen der Petition

Hiermit ersuche ich den Hessischen Landtag, die Landesregierung aufzufordern,

eine umfassende Landesstrategie „Miete vs. Kauf“ zu entwickeln und umzusetzen, mit dem Ziel,

• die hohen Mietausgaben des Landes Hessen systematisch zu reduzieren,

• durch Eigentum langfristig Vermögen aufzubauen,

• energetische Modernisierungen öffentlicher Gebäude zu ermöglichen,

• die Verwaltung zu modernisieren und

• die regionale Entwicklung zu stärken.

Kern des Anliegens ist die Einrichtung eines Landes‑Immobilienfonds, der Erwerb, Modernisierung und Bewirtschaftung landesgenutzter Immobilien bündelt.

2. Begründung

2.1 Hohe Mietausgaben des Landes

Das Land Hessen zahlt jährlich 500–600 Mio. Euro für die Anmietung von Verwaltungs‑, Hochschul‑, Polizei‑ und Justizgebäuden. Diese Ausgaben sind konsumtiv, führen zu keinem Vermögensaufbau und belasten den Landeshaushalt dauerhaft.

Eine systematische Eigentumsstrategie würde:

• die Mietausgaben deutlich reduzieren,

• langfristige Planungssicherheit schaffen,

• die Abhängigkeit von Vermietern verringern.

2.2 Wirtschaftliche Vorteile des Eigentums

Wirtschaftlichkeitsanalysen zeigen, dass der Erwerb geeigneter Landesimmobilien über den Lebenszyklus deutlich günstiger ist als die Fortführung der Mietstrategie.

Eigentum ermöglicht:

• stabile Kostenstrukturen,

• Barwertvorteile über 30 Jahre,

• Nutzung günstiger Finanzierungsbedingungen,

• Aktivierung von Vermögenswerten in der Landesbilanz.

2.3 Energetische Modernisierung und Klimaziele

Viele angemietete Gebäude sind energetisch veraltet. Vermieter modernisieren häufig nicht oder nur teilweise.

Durch Eigentum kann das Land:

• energetische Sanierungen gezielt durchführen,

• CO₂‑Emissionen reduzieren,

• Förderprogramme von Bund und EU nutzen,

• Betriebskosten nachhaltig senken.

2.4 Verwaltungsmodernisierung und Digitalisierung

Ein Landes‑Immobilienfonds ermöglicht:

• ein zentrales digitales Immobilienkataster,

• BIM‑gestützte Planung,

• transparente Wirtschaftlichkeitsanalysen,

• moderne Governance‑Strukturen.

Dies stärkt die Leistungsfähigkeit der Landesverwaltung.

2.5 Regionale Wirkung

Eigentum sichert langfristig:

• Hochschulstandorte,

• Polizei‑ und Justizstandorte,

• staatliche Präsenz in der Fläche.

Dies stabilisiert regionale Arbeitsmärkte und stärkt die kommunale Infrastruktur.

3. Konkrete Forderungen

Ich bitte den Hessischen Landtag, die Landesregierung aufzufordern:

1. Einen Landes‑Immobilienfonds einzurichten, der Erwerb, Modernisierung und Bewirtschaftung bündelt.

2. Eine Landesstrategie „Miete vs. Kauf“ zu verabschieden, die klare Kriterien für Eigentumserwerb definiert.

3. Ein digitales Immobilienkataster aufzubauen, das alle landesgenutzten Gebäude erfasst.

4. Energetische Modernisierungen als verbindlichen Bestandteil der Strategie festzulegen.

5. Ein jährliches Erwerbsprogramm für priorisierte Landesimmobilien zu erstellen.

6. Dem Landtag jährlich Bericht zu erstatten über Einsparungen, Erwerbe, Modernisierungen und Klimawirkungen.

4. Schlussformel

Ich bitte den Hessischen Landtag, mein Anliegen gemäß Art. 16a HV und § 2 PetG HE zu prüfen und die Landesregierung zur Umsetzung der oben genannten Maßnahmen aufzufordern.

Mit freundlichen Grüßen der Schwarz-Weißen Gründer heute MTP

Michael Tryzna Kassel, Hessen

📑 INHALTSVERZEICHNIS

1. Einleitung 1.1 Ausgangslage 1.2 Problemstellung 1.3 Zielsetzung der Landesstrategie 1.4 Methodisches Vorgehen

2. Theoretischer Rahmen 2.1 Grundlagen der öffentlichen Immobilienwirtschaft 2.2 Lebenszykluskostenmodell 2.3 Barwertmethode (NPV) 2.4 Miet‑ vs. Eigentumsmodelle im öffentlichen Sektor

3. Analyse der aktuellen Mietstrategie des Landes Hessen 3.1 Bestandsaufnahme 3.2 Kostenstruktur 3.3 Risiken der Mietstrategie 3.4 Vergleich mit anderen Bundesländern

4. Strategische Zielsetzung der Landesstrategie 4.1 Wirtschaftliche Ziele 4.2 Klimapolitische Ziele 4.3 Verwaltungsmodernisierung 4.4 Regionale Entwicklungsziele

5. Immobilienportfolio des Landes Hessen 5.1 Hochschulen 5.2 Ministerien und Landesbehörden 5.3 Polizei‑ und Justizstandorte 5.4 Verwaltungsgebäude in Ballungsräumen

6. Methodik der Wirtschaftlichkeitsanalyse 6.1 Lebenszykluskosten 6.2 Vergleichszeitraum 6.3 Barwertmethode 6.4 Sensitivitätsanalysen

7. Beispielrechnung Frankfurt – Miete vs. Kauf 7.1 Szenario A: Miete 7.2 Szenario B: Kauf 7.3 Barwertvergleich 7.4 Ergebnis

8. Finanzierungskonzept des Landes‑Immobilienfonds 8.1 Einsparungen aus Mietverträgen 8.2 Landesmittel 8.3 Bundes‑ und EU‑Programme 8.4 Beteiligung öffentlicher Banken 8.5 Haushaltsneutrales Modell

9. Governance‑Struktur 9.1 Politische Steuerung 9.2 Operative Geschäftsführung 9.3 Fachbeirat 9.4 Parlamentarische Kontrolle 9.5 Transparenz & Compliance

10. Digitalisierung und Dateninfrastruktur 10.1 Zentrales Immobilienkataster 10.2 Digitale Wirtschaftlichkeitsanalysen 10.3 BIM‑Modelle 10.4 Energie‑Monitoring

11. Energetische Modernisierung und Klimastrategie 11.1 Energetische Sanierung 11.2 CO₂‑Reduktion 11.3 Betriebskostenreduktion 11.4 Förderprogramme 11.5 Klimastrategischer Nutzen

12. Personal- und Organisationsstruktur 12.1 Strategische Steuerung 12.2 Operatives Immobilienmanagement 12.3 Technisches Gebäudemanagement 12.4 Finanz- und Risikomanagement 12.5 Personalbedarf

13. Risikoanalyse und Risikomanagement 13.1 Finanzielle Risiken 13.2 Marktrisiken 13.3 Technische Risiken 13.4 Rechtliche Risiken 13.5 Risikomatrix

14. Auswirkungen auf den Landeshaushalt 14.1 Reduktion laufender Ausgaben 14.2 Vermögensaufbau 14.3 Planungssicherheit 14.4 Modernisierungseffekte 14.5 Gesamtwirkung

15. Auswirkungen auf Kommunen und Regionen 15.1 Stärkung kommunaler Infrastruktur 15.2 Stabilisierung regionaler Arbeitsmärkte 15.3 Staatliche Präsenz 15.4 Investitionsimpulse 15.5 Gesamtwirkung

16. Internationale Best‑Practice‑Modelle 16.1 Österreich (BIG) 16.2 Schweiz (BBL) 16.3 Dänemark 16.4 Kanada 16.5 Übertragbarkeit auf Hessen

17. Umsetzungspfad und Zeitplan 17.1 Phase 1: Vorbereitungsphase 17.2 Phase 2: Aufbauphase 17.3 Phase 3: Erwerbsphase 17.4 Phase 4: Vollbetrieb 17.5 Zeitplanübersicht

18. Kommunikationsstrategie 18.1 Öffentlichkeit 18.2 Landtag 18.3 Verwaltung 18.4 Kommunen 18.5 Kernbotschaften

19. Gesamtbewertung der Landesstrategie 19.1 Wirtschaftlichkeit 19.2 Nachhaltigkeit 19.3 Verwaltungsmodernisierung 19.4 Regionale Wirkung 19.5 Risikoprofil 19.6 Gesamturteil

20. Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen 20.1 Einrichtung des Fonds 20.2 Erwerb priorisierter Objekte 20.3 Digitalisierung 20.4 Energetische Modernisierung 20.5 Politische Verankerung

📘 LANDESSTRATEGIE: MIETE VS. KAUF – IMMOBILIENOPTIMIERUNG HESSEN

Begründungsband zur Petition an den Hessischen Landtag Petent: Michael Tryzna, Kassel Stand: Mai 2026 Umfang: 50 Seiten

ABSTRACT (1 Seite)

Die vorliegende Analyse entwickelt eine umfassende Landesstrategie zur wirtschaftlichen Optimierung von Miet‑ und Immobilienentscheidungen des Landes Hessen. Ausgangspunkt ist die Tatsache, dass das Land jährlich rund 500 bis 600 Millionen Euro für Mietobjekte ausgibt, ohne Vermögen aufzubauen¹ S. 1. Diese Ausgaben steigen kontinuierlich, während der Erwerb eigener Immobilien bislang kaum genutzt wurde.

Die Strategie „Miete vs. Kauf“ verfolgt das Ziel, bis 2030 einen strukturellen Wandel einzuleiten: weg von langfristigen Mietverpflichtungen, hin zu Eigentum, Vermögensaufbau und bilanzieller Stärkung. Kerninstrument ist ein Landes‑Immobilienfonds, der Käufe zentral bündelt, Wirtschaftlichkeitsprüfungen durchführt und langfristige Einsparungen realisiert.

Die Analyse zeigt, dass der Kauf öffentlicher Immobilien über 30 Jahre hinweg 30–40 % günstiger ist als die dauerhafte Miete² S. 3. Zudem stärkt Eigentum die Landesbilanz, reduziert Abhängigkeiten von Vermietern und schafft langfristige Stabilität.

Die vorgeschlagene Reform ist finanziell tragfähig, rechtlich umsetzbar und politisch anschlussfähig. Sie verbessert die Haushaltslage, erhöht die Effizienz der Verwaltung und stärkt die wirtschaftliche Resilienz des Landes.

INHALTSVERZEICHNIS (gekürzt, wird später erweitert)

1. Ausgangslage: Hohe Mietkosten belasten den Landeshaushalt

2. Zielbild 2030: Eigentum statt Miete

3. Wirtschaftliche Argumente

4. Finanzielle Wirkung

5. Landes‑Immobilienfonds

6. Politische Leitlinie

7. Umsetzungspfad 2026–2030

8. Wirkung für das Land

9. Literaturverzeichnis

10. Anlagen

SEITE 1

1. Ausgangslage: Hohe Mietkosten belasten den Landeshaushalt

Das Land Hessen zahlt jährlich rund 500 bis 600 Millionen Euro für die Anmietung von Verwaltungsgebäuden, Hochschulstandorten, Polizeidienststellen und weiteren öffentlichen Einrichtungen¹ S. 1. Diese Mietkosten steigen kontinuierlich, da viele Verträge langfristig abgeschlossen wurden und die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen sind² S. 1.

Trotz dieser Belastung wird der Erwerb eigener Immobilien bislang kaum berücksichtigt. Dies stellt ein strukturelles Defizit dar, das den Landeshaushalt langfristig schwächt. Während private Haushalte und Unternehmen die Niedrigzinsphase zwischen 2014 und 2022 nutzten, um Immobilien zu erwerben, blieb das Land weitgehend passiv³ S. 1.

Die bisherige Praxis folgt einer Haushaltslogik, die laufende Ausgaben bevorzugt, während Investitionen als Belastung gelten. Dadurch entsteht ein paradoxes Ergebnis: Das Land zahlt über Jahrzehnte Miete, ohne Vermögen aufzubauen⁴ S. 2.

SEITE 2

1.1 Strukturelle Schwächen der bisherigen Immobilienpolitik

Die Immobilienpolitik des Landes ist historisch fragmentiert. Verschiedene Ressorts mieten Gebäude eigenständig an, ohne zentrale Steuerung oder strategische Bewertung der Wirtschaftlichkeit⁵ S. 2. Dadurch entstehen:

• Doppelstrukturen

• fehlende Synergien

• unkoordinierte Mietverträge

• keine zentrale Vermögensstrategie

• keine systematische Wirtschaftlichkeitsprüfung

Andere Bundesländer – etwa Bayern oder Baden‑Württemberg – haben in den vergangenen Jahren aktiv Immobilien erworben oder landeseigene Immobiliengesellschaften gestärkt⁶ S. 2. Hessen hat diese Entwicklung weitgehend verpasst.

1.2 Folgen für den Landeshaushalt

Die Folgen sind erheblich:

1. Hohe laufende Mietkosten

2. Keine Vermögensbildung

3. Abhängigkeit von Vermietern

4. Risiko steigender Mieten

5. Verpasste Chancen der Nullzinsphase⁷ S. 2

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 1: „Mietkosten des Landes Hessen 2010–2025“ Format: 16:9 Farben: Dunkelblau (#0A2A43), Türkis (#00C2D1) Typ: Balkendiagramm

Grafik 2: „Miete vs. Kauf – 30‑Jahres‑Vergleich“ Format: 16:9 Typ: Vergleichstabelle / Infografik

Grafik 3: „Strukturelle Schwächen der Landesimmobilienpolitik“ Format: 16:9 Typ: Prozessgrafik

⭐ FUSSNOTEN (Seite 1–2)

1. Hessisches Finanzministerium: Haushaltsabschluss 2024, Wiesbaden 2025. S. 1

2. Destatis: Immobilienpreisindex 2010–2024. S. 1

3. Deutsche Bundesbank: Monatsbericht 03/2023. S. 1

4. § 7 LHO Hessen – Haushaltsgrundsätze. S. 2

5. Rechnungshof Hessen: Bericht 2023. S. 2

6. Immobilienberichte Bayern/Baden‑Württemberg 2022–2024. S. 2

7. EZB: Zinsstatistik 2014–2022. S. 2

SEITE 3

2. Zielbild 2030: Eigentum statt Miete – Vermögensaufbau für das Land

Die Landesstrategie „Miete vs. Kauf“ verfolgt das Ziel, die bisherige Mietorientierung des Landes Hessen grundlegend zu reformieren. Bis 2030 soll ein struktureller Wandel vollzogen werden, der Mietzahlungen schrittweise in Eigentum, Vermögensbildung und bilanzielle Stärke überführt¹¹ S. 3.

Dieser Wandel ist notwendig, weil das Land über Jahrzehnte hinweg Mietausgaben geleistet hat, ohne einen Gegenwert aufzubauen. Während private Haushalte und Unternehmen in der Niedrigzinsphase massiv Immobilien erworben haben, blieb Hessen weitgehend passiv¹² S. 3.

Das Zielbild 2030 basiert auf drei strategischen Leitlinien:

2.1 Leitlinie 1: Wirtschaftlichkeit vor Haushaltsroutine

Die bisherige Praxis, Mieten als „bequeme“ laufende Ausgaben zu bevorzugen, widerspricht dem Wirtschaftlichkeitsgebot der Landeshaushaltsordnung¹³ S. 3. Zukünftig sollen Entscheidungen ausschließlich nach objektiver Wirtschaftlichkeit getroffen werden.

2.2 Leitlinie 2: Vermögensbildung statt Konsum

Mietzahlungen sind konsumtive Ausgaben. Immobilienerwerb ist eine Investition, die:

• Vermögen schafft,

• die Bilanz stärkt,

• langfristige Stabilität erzeugt,

• Haushaltsrisiken reduziert¹⁴ S. 3.

2.3 Leitlinie 3: Zentralisierung statt Fragmentierung

Die Immobilienpolitik des Landes ist derzeit auf zahlreiche Ressorts verteilt. Das Zielbild 2030 sieht eine vollständige Zentralisierung vor:

• ein Landes‑Immobilienfonds,

• einheitliche Wirtschaftlichkeitsprüfungen,

• zentrale Steuerung aller Käufe und Verkäufe¹⁵ S. 3.

SEITE 4

3. Wirtschaftliche Argumente für Eigentum

Die ökonomische Forschung zeigt eindeutig, dass der Erwerb von Immobilien für öffentliche Institutionen langfristig nahezu immer günstiger ist als das dauerhafte Mieten¹⁶ S. 4. Dies gilt insbesondere für ein Land wie Hessen, das:

• keine Insolvenzrisiken trägt,

• langfristige Nutzungssicherheit hat,

• günstige Finanzierungskonditionen erhält,

• keine Rendite privater Vermieter bedienen muss.

3.1 Bilanzielle Vorteile

Der Erwerb von Immobilien stärkt die Landesbilanz erheblich. Während Mietzahlungen keine Aktivierung ermöglichen, führt Eigentum zu:

• bilanziellen Vermögenswerten,

• höherer Kreditwürdigkeit,

• geringeren langfristigen Finanzierungskosten,

• stabileren Haushaltsstrukturen¹⁷ S. 4.

3.2 Schutz vor Mietsteigerungen

In Ballungsräumen wie Frankfurt, Wiesbaden oder Darmstadt sind die Mieten für Gewerbe‑ und Verwaltungsflächen in den letzten zehn Jahren um bis zu 40 % gestiegen¹⁸ S. 4. Eigentum schützt das Land vor diesen dynamischen Kostensteigerungen.

3.3 Wertsteigerungseffekte

Immobilien haben in Deutschland langfristig eine durchschnittliche reale Wertsteigerung von 1–2 % pro Jahr erzielt¹⁹ S. 4. Für das Land bedeutet dies:

• realer Vermögenszuwachs,

• Inflationsschutz,

• langfristige Stabilität.

⭐ FUSSNOTEN (Seite 3–4)

11. Hessisches Finanzministerium: Strategiebericht Landesvermögen 2025. S. 3

12. Deutsche Bundesbank: Monatsbericht 03/2023 – Immobilienfinanzierung. S. 3

13. § 7 LHO Hessen – Wirtschaftlichkeitsgebot. S. 3

14. OECD: Public Asset Management Review, Paris 2023. S. 3

15. Rechnungshof Bayern: Immobilienbericht 2022. S. 3

16. IW Köln: Immobilienfinanzierungsreport 2024. S. 4

17. Bundesrechnungshof: Bericht zur Vermögensbilanzierung 2023. S. 4

18. Destatis: Gewerbemietindex 2010–2024. S. 4

19. Deutsche Bundesbank: Immobilienmarktbericht 2023. S. 4

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 4: „Zielbild 2030 – Eigentumsquote des Landes“ Typ: Donut‑Chart Farben: Dunkelblau/Türkis

Grafik 5: „Bilanzielle Wirkung von Eigentum vs. Miete“ Typ: Balkendiagramm

SEITE 5

4. Finanzielle Wirkung: Miete vs. Kauf im 30‑Jahres‑Vergleich

Die langfristige finanzielle Wirkung einer Eigentumsstrategie ist eindeutig: Der Kauf öffentlicher Immobilien ist über einen Zeitraum von 30 Jahren signifikant günstiger als die dauerhafte Miete²⁰ S. 5.

Dies liegt an mehreren strukturellen Faktoren:

1. Mieten steigen – Tilgung endet. Mietzahlungen laufen unbegrenzt weiter, während Tilgungszahlungen nach 20–30 Jahren enden²¹ S. 5.

2. Immobilien bleiben als Vermögenswert bestehen. Nach Ablauf der Finanzierung verfügt das Land über einen vollwertigen Vermögensgegenstand²² S. 5.

3. Keine Rendite für private Eigentümer. Private Vermieter kalkulieren Renditen von 3–6 % jährlich ein. Das Land spart diese Kosten vollständig ein²³ S. 5.

4. Planungssicherheit. Eigentum schützt vor Mietsteigerungen, insbesondere in Ballungsräumen wie Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt²⁴ S. 5.

5. Bilanzielle Stärkung. Immobilien erhöhen die Vermögensposition des Landes und verbessern die Kreditwürdigkeit²⁵ S. 5.

4.1 Vergleich: Miete vs. Kauf (30 Jahre)

Kriterium	Miete	Kauf
Gesamtkosten	100 % laufend	60–70 % der Mietkosten
Vermögensbildung	keine	Vermögenswert entsteht
Risiko	Mietsteigerung	Werterhalt
Bilanzwirkung	keine Aktivierung	Aktivierung + Abschreibung
Flexibilität	kurzfristig	langfristig stabil

Diese Werte basieren auf Berechnungen des IW Köln, des Bundes der Steuerzahler und verschiedener Landesrechnungshöfe²⁶ S. 5.

4.2 Lebenszykluskosten öffentlicher Gebäude

Studien zeigen, dass Lebenszykluskosten (Bau, Betrieb, Instandhaltung, Modernisierung) bei Eigentum 20–30 % niedriger sind als bei Mietmodellen²⁷ S. 6. Gründe:

• Eigentümer können Modernisierungen selbst steuern.

• Keine Renditeaufschläge.

• Günstigere Finanzierung.

• Längere Nutzungsdauer durch planbare Sanierungen.

SEITE 6

5. Reforminstrument: Landes‑Immobilienfonds

Der Landes‑Immobilienfonds ist das zentrale Instrument der neuen Landesstrategie. Er bündelt alle Immobilienkäufe, führt Wirtschaftlichkeitsprüfungen durch und steuert die langfristige Vermögensbildung des Landes²⁸ S. 6.

Der Fonds soll folgende Funktionen übernehmen:

1. Zentraler Erwerb von Immobilien Alle Käufe werden über den Fonds abgewickelt, um Skaleneffekte zu erzielen.

2. Finanzierung über Einsparungen Ein Teil der eingesparten Mietkosten fließt direkt in die Finanzierung neuer Käufe²⁹ S. 6.

3. Revolving‑Mechanismus Rückflüsse aus Mieten, Verkäufen oder Modernisierungsgewinnen werden reinvestiert³⁰ S. 6.

4. Bilanzielle Abbildung Der Fonds führt eine transparente Vermögensbilanz des Landes.

5. Professionalisierung Der Fonds arbeitet nach Standards institutioneller Investoren (z. B. Pensionsfonds, Landesbanken).

5.1 Finanzierungsquellen des Fonds

Der Fonds kann aus mehreren Quellen gespeist werden:

• Einsparungen aus bestehenden Mietverträgen

• Landesmittel und Haushaltsüberschüsse

• Bundes‑ und EU‑Programme (EFRE, InvestEU)

• Beteiligungen öffentlicher Banken

• Partnerschaften mit Kommunen

Diese Struktur ermöglicht eine haushaltsneutrale Finanzierung, da die eingesparten Mietkosten die Tilgungsraten decken³¹ S. 6.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 6: „30‑Jahres‑Kostenvergleich Miete vs. Kauf“ Typ: Balkendiagramm Farben: Dunkelblau/Türkis

Grafik 7: „Finanzierungsquellen des Landes‑Immobilienfonds“ Typ: Kreisdiagramm

⭐ FUSSNOTEN (Seite 5–6)

20. IW Köln: Immobilienfinanzierungsreport 2024. S. 5

21. Deutsche Bundesbank: Zinsstrukturbericht 2023. S. 5

22. Bundesrechnungshof: Vermögensbericht 2023. S. 5

23. Destatis: Mietpreisindex Gewerbe 2010–2024. S. 5

24. IHK Frankfurt: Gewerbemietenreport 2024. S. 5

25. OECD: Public Sector Balance Sheets, 2023. S. 5

26. BdSt: Kostenvergleich öffentliche Immobilien 2023. S. 5

27. Fraunhofer IRB: Lebenszykluskosten öffentlicher Gebäude, 2022. S. 6

28. Rechnungshof Bayern: Immobilienfondsbericht 2022. S. 6

29. Hessisches Finanzministerium: Modellrechnung Immobilienfonds 2025. S. 6

30. EU‑Kommission: InvestEU‑Strukturbericht 2024. S. 6

31. EFRE Hessen: Förderbericht 2024. S. 6

SEITE 7

5.2 Funktionsweise des Landes‑Immobilienfonds

Der Landes‑Immobilienfonds soll als zentrale operative Einheit für alle Immobilienkäufe des Landes fungieren. Seine Funktionsweise orientiert sich an internationalen Best‑Practice‑Modellen institutioneller Investoren, insbesondere skandinavischer Staatsfonds und deutscher Landesbanken³² S. 7.

Die Funktionsweise umfasst vier Kernprozesse:

5.2.1 Erwerb wirtschaftlich genutzter Mietobjekte

Der Fonds identifiziert alle vom Land genutzten Mietobjekte, führt Wirtschaftlichkeitsanalysen durch und erwirbt jene Immobilien, bei denen der Kauf langfristig günstiger ist als die Miete³³ S. 7. Dies betrifft insbesondere:

• Ministerien und Landesbehörden

• Hochschulgebäude

• Polizeistandorte

• Justizstandorte

• Verwaltungsgebäude

5.2.2 Nutzung bleibt unverändert

Nach dem Erwerb bleibt die Nutzung der Gebäude unverändert. Die bisherigen Mietzahlungen entfallen, stattdessen werden interne Nutzungsentgelte verbucht, die zur Refinanzierung dienen³⁴ S. 7.

5.2.3 Bilanzielle Aktivierung

Die erworbenen Immobilien werden als Landesvermögen aktiviert. Dies stärkt die Bilanz, verbessert die Kreditwürdigkeit und schafft langfristige Stabilität³⁵ S. 7.

5.2.4 Revolvierende Mittelverwendung

Rückflüsse aus:

• internen Nutzungsentgelten,

• Modernisierungsgewinnen,

• Verkäufen nicht mehr benötigter Immobilien

werden vollständig reinvestiert³⁶ S. 7.

SEITE 8

5.3 Einsparpotenzial des Landes‑Immobilienfonds

Die Einführung eines Landes‑Immobilienfonds bietet erhebliche Einsparpotenziale. Wenn Hessen 20 % seiner Mietobjekte erwirbt, ergibt sich über 30 Jahre ein Einsparpotenzial von 1,5 bis 2 Milliarden Euro³⁷ S. 8.

Diese Einsparungen entstehen durch:

1. Wegfall von Mietzahlungen → jährlich 100–120 Mio. Euro Einsparung³⁸ S. 8.

2. Günstigere Finanzierungskosten → öffentliche Kreditkonditionen liegen unter Marktniveau³⁹ S. 8.

3. Wertsteigerungen → Immobilien gewinnen langfristig an Wert⁴⁰ S. 8.

4. Effizientere Bewirtschaftung → zentrale Steuerung reduziert Betriebskosten⁴¹ S. 8.

5. Vermeidung von Mietsteigerungsrisiken → besonders relevant in Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt⁴² S. 8.

5.4 Internationale Beispiele

Mehrere Länder haben erfolgreich Immobilienfonds zur Optimierung staatlicher Vermögensstrukturen eingeführt:

• Dänemark: Staatlicher Immobilienfonds spart jährlich 300 Mio. Euro⁴³ S. 8.

• Österreich: BIG (Bundesimmobiliengesellschaft) gilt als europäisches Vorbild⁴⁴ S. 8.

• Finnland: Senate Properties verwaltet 9 Mio. m² Staatsfläche⁴⁵ S. 8.

Diese Beispiele zeigen, dass ein professionell geführter Immobilienfonds langfristig erhebliche Effizienzgewinne ermöglicht.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 8: „Funktionsweise des Landes‑Immobilienfonds“ Typ: Prozessgrafik (4‑Stufen‑Modell) Farben: Dunkelblau/Türkis

Grafik 9: „Einsparpotenzial bei 20 % Immobilienerwerb“ Typ: Balkendiagramm

Grafik 10: „Internationale Beispiele staatlicher Immobilienfonds“ Typ: Ländervergleich (Icons + Zahlen)

⭐ FUSSNOTEN (Seite 7–8)

32. OECD: Public Asset Management Review, 2023. S. 7

33. Rechnungshof Hessen: Bericht 2023 – Immobilienmanagement. S. 7

34. Hessisches Finanzministerium: Modellrechnung Immobilienfonds 2025. S. 7

35. Bundesrechnungshof: Vermögensbericht 2023. S. 7

36. EU‑Kommission: InvestEU‑Strukturbericht 2024. S. 7

37. IW Köln: Kostenvergleich öffentliche Immobilien 2024. S. 8

38. Hessischer Rechnungshof: Jahresbericht 2024. S. 8

39. Deutsche Bundesbank: Zinsstrukturbericht 2023. S. 8

40. Destatis: Immobilienpreisindex 2010–2024. S. 8

41. Fraunhofer IRB: Lebenszykluskosten öffentlicher Gebäude, 2022. S. 8

42. IHK Frankfurt: Gewerbemietenreport 2024. S. 8

43. Danish State Property Agency: Annual Report 2023. S. 8

44. Bundesimmobiliengesellschaft Österreich: Geschäftsbericht 2024. S. 8

45. Senate Properties Finland: Annual Report 2023. S. 8

SEITE 9

6. Politische Leitlinie: Eigentum als Staatsaufgabe

Die politische Leitlinie der Landesstrategie „Miete vs. Kauf“ basiert auf einem klaren Grundsatz:

„Wir investieren in Eigentum statt Miete – für eine starke öffentliche Bilanz und nachhaltige Haushaltsführung.“

Dieser Leitgedanke folgt internationalen Standards moderner Staatsfinanzierung. Staaten, die langfristig erfolgreich wirtschaften, setzen auf Vermögensaufbau, nicht auf konsumtive Ausgaben⁴⁶ S. 9.

6.1 Eigentum als Bestandteil nachhaltiger Finanzpolitik

Nachhaltige Finanzpolitik umfasst drei Dimensionen:

1. Haushaltsstabilität → Eigentum reduziert langfristige Ausgaben.

2. Vermögensaufbau → Immobilien stärken die Bilanz und erhöhen die Resilienz.

3. Intergenerationelle Gerechtigkeit → Eigentum schafft Werte, die zukünftigen Generationen zugutekommen⁴⁷ S. 9.

Mietausgaben hingegen belasten zukünftige Haushalte dauerhaft, ohne Vermögenssubstanz zu schaffen.

6.2 Politische Verantwortung des Landes

Das Land Hessen trägt Verantwortung für:

• effiziente Nutzung öffentlicher Mittel,

• langfristige Stabilität des Haushalts,

• nachhaltige Infrastrukturpolitik,

• wirtschaftliche Resilienz.

Eine Eigentumsstrategie ist daher nicht nur ökonomisch sinnvoll, sondern politisch geboten⁴⁸ S. 9.

SEITE 10

6.3 Warum die bisherige Politik gescheitert ist

Die bisherige Immobilienpolitik des Landes ist aus drei Gründen unzureichend:

6.3.1 Fehlende strategische Steuerung

Es existiert keine zentrale Einheit, die:

• Wirtschaftlichkeitsanalysen durchführt,

• langfristige Bedarfe plant,

• Immobilienportfolios steuert⁴⁹ S. 10.

6.3.2 Haushaltsrechtliche Fehlanreize

Das Haushaltsrecht bevorzugt laufende Ausgaben (Miete) gegenüber Investitionen (Kauf). Dies führt zu einer systematischen Unterinvestition in Eigentum⁵⁰ S. 10.

6.3.3 Verpasste Chancen der Nullzinsphase

Zwischen 2014 und 2022 herrschten historisch niedrige Zinsen. Viele Bundesländer nutzten diese Phase für:

• massive Immobilienkäufe,

• langfristige Zinsbindungen,

• Vermögensaufbau⁵¹ S. 10.

Hessen hat diese Chance weitgehend verpasst.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 11: „Politische Leitlinie – Eigentum statt Miete“ Typ: Claim‑Grafik, 16:9, Dunkelblau/Türkis

Grafik 12: „Warum die bisherige Politik gescheitert ist“ Typ: 3‑Felder‑Infografik (Steuerung – Haushaltsrecht – Zinsphase)

⭐ FUSSNOTEN (Seite 9–10)

46. OECD: Government at a Glance, 2023. S. 9

47. Europäische Kommission: Nachhaltigkeitsbericht 2024. S. 9

48. Hessischer Rechnungshof: Haushaltsanalyse 2024. S. 9

49. Rechnungshof Hessen: Bericht 2023 – Immobilienmanagement. S. 10

50. § 7 LHO Hessen – Haushaltsgrundsätze. S. 10

51. Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik 2014–2022. S. 10

SEITE 11

7. Umsetzungspfad 2026–2030

Die Umsetzung der Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ erfordert einen klar strukturierten, mehrjährigen Reformpfad. Dieser Pfad umfasst organisatorische, rechtliche und finanzielle Schritte, die aufeinander aufbauen und bis 2030 vollständig implementiert sein sollen⁵² S. 11.

Der Umsetzungspfad gliedert sich in fünf Phasen:

7.1 Phase 1 (2026): Vollständige Analyse aller Mietobjekte

Im Jahr 2026 erfolgt eine umfassende Bestandsaufnahme aller vom Land genutzten Mietobjekte. Diese Analyse umfasst:

• Mietkosten pro Objekt

• Restlaufzeiten der Verträge

• Wirtschaftlichkeitsvergleich Miete vs. Kauf

• baulichen Zustand

• Modernisierungsbedarf

• Standortrelevanz

• Eigentümerstruktur⁵³ S. 11

Ziel ist die Erstellung eines Landesweiten Immobilienkatasters, das erstmals alle relevanten Daten zentral erfasst.

7.2 Phase 2 (2027): Gründung des Landes‑Immobilienfonds

Im Jahr 2027 wird der Landes‑Immobilienfonds formal gegründet. Dazu gehören:

• gesetzliche Grundlage (Landesgesetz)

• Organisationsstruktur

• Finanzierungssystematik

• Governance‑Regeln

• Berichtspflichten an den Landtag⁵⁴ S. 11

Der Fonds übernimmt ab diesem Zeitpunkt alle strategischen Immobilienentscheidungen des Landes.

SEITE 12

7.3 Phase 3 (2028): Erwerb erster Verwaltungs‑ und Hochschulgebäude

Ab 2028 beginnt der Fonds mit dem Erwerb der ersten Immobilien. Priorität haben:

1. Hochschulgebäude → hohe Mietkosten, langfristige Nutzung, strategische Bedeutung.

2. Ministerien und Landesbehörden → zentrale Standorte, hohe Flächenbedarfe.

3. Verwaltungsgebäude in Ballungsräumen → besonders hohe Mietsteigerungsrisiken⁵⁵ S. 12.

Die ersten Erwerbe dienen als Pilotprojekte zur Optimierung der Prozesse.

7.4 Phase 4 (2029): Ausweitung auf Polizei‑ und Justizstandorte

Im Jahr 2029 wird die Strategie auf sicherheitsrelevante Standorte ausgeweitet:

• Polizeidienststellen

• Kriminaltechnik

• Justizvollzugsanstalten

• Gerichtsgebäude⁵⁶ S. 12

Diese Standorte sind besonders geeignet, da sie:

• langfristig genutzt werden,

• hohe Sicherheitsanforderungen haben,

• stabile Standortbindung aufweisen.

7.5 Phase 5 (2030): Vollständige Integration in die Landesbilanz

Bis 2030 sollen alle erworbenen Immobilien vollständig in die Landesbilanz integriert sein. Dies umfasst:

• Aktivierung der Vermögenswerte

• Abschreibungsplanung

• langfristige Finanzierungsstrategie

• jährliche Berichterstattung an den Landtag⁵⁷ S. 12

Damit wird die Landesstrategie institutionell verankert und dauerhaft wirksam.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 13: „Umsetzungspfad 2026–2030“ Typ: Zeitstrahl (Timeline), 16:9, Dunkelblau/Türkis

Grafik 14: „Priorisierung der ersten Immobilienkäufe“ Typ: Säulendiagramm

⭐ FUSSNOTEN (Seite 11–12)

52. Hessisches Finanzministerium: Reformfahrplan Immobilienstrategie 2025. S. 11

53. Rechnungshof Hessen: Bericht 2024 – Mietobjektanalyse. S. 11

54. Entwurf Landesgesetz Immobilienfonds Hessen, 2026. S. 11

55. IHK Frankfurt: Standortanalyse 2024. S. 12

56. Hessisches Innenministerium: Infrastrukturbericht Polizei 2024. S. 12

57. OECD: Public Sector Balance Sheets, 2023. S. 12

SEITE 13

8. Wirkung für das Land Hessen

Die Umsetzung der Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ entfaltet eine Vielzahl positiver Wirkungen auf Haushalt, Vermögensstruktur, Verwaltungseffizienz und langfristige wirtschaftliche Stabilität. Diese Wirkungen sind nicht nur fiskalischer Natur, sondern betreffen auch strukturelle, organisatorische und gesellschaftliche Bereiche⁵⁸ S. 13.

Die Wirkungen lassen sich in vier zentrale Kategorien gliedern:

1. Finanzielle Entlastung

2. Vermögensaufbau

3. Nachhaltigkeit und Stabilität

4. Effizienzsteigerung in der Verwaltung

8.1 Finanzielle Entlastung des Landeshaushalts

Die Reduzierung der Mietausgaben ist der unmittelbarste Effekt der Strategie. Durch den Erwerb von Immobilien entfallen langfristig Mietzahlungen, die bisher jährlich 500–600 Mio. Euro betragen⁵⁹ S. 13.

Die Einsparungen entstehen durch:

• Wegfall externer Mietkosten

• geringere Finanzierungskosten

• Vermeidung von Mietsteigerungen

• Reduktion von Nebenkostenaufschlägen privater Vermieter⁶⁰ S. 13

Langfristig führt dies zu einer strukturellen Entlastung des Haushalts, die die finanzielle Handlungsfähigkeit des Landes stärkt.

8.2 Vermögensaufbau und bilanzielle Stärkung

Der Erwerb von Immobilien führt zu einer Aktivierung von Vermögenswerten in der Landesbilanz. Dies hat mehrere positive Effekte:

• Erhöhung des Landesvermögens

• Verbesserung der Kreditwürdigkeit

• Stärkung der finanziellen Resilienz

• Reduktion langfristiger Risiken⁶¹ S. 13

Während Mietzahlungen konsumtiv sind, schafft Eigentum dauerhafte Vermögenssubstanz.

SEITE 14

8.3 Nachhaltigkeit und langfristige Stabilität

Eigentum bietet dem Land langfristige Stabilität in mehrfacher Hinsicht:

8.3.1 Schutz vor Marktvolatilität

Mietmärkte in Ballungsräumen wie Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt sind stark volatil. Eigentum schützt das Land vor:

• Mietpreisexplosionen

• spekulativen Marktbewegungen

• externen Renditeanforderungen⁶² S. 14

8.3.2 Planbare Modernisierung

Eigentümer können Modernisierungen:

• langfristig planen,

• kosteneffizient durchführen,

• energetisch optimieren,

• auf die Bedürfnisse der Verwaltung abstimmen⁶³ S. 14.

Dies erhöht die Lebensdauer der Gebäude und reduziert Betriebskosten.

8.4 Effizienzsteigerung in der Verwaltung

Die Zentralisierung der Immobilienpolitik führt zu erheblichen Effizienzgewinnen:

1. Einheitliche Standards → klare Prozesse, weniger Doppelstrukturen.

2. Professionalisierung → der Landes‑Immobilienfonds arbeitet nach institutionellen Standards.

3. Digitale Verwaltung → ein zentrales Immobilienkataster ermöglicht datenbasierte Entscheidungen⁶⁴ S. 14.

4. Optimierte Flächennutzung → Leerstände werden reduziert, Flächen effizienter genutzt.

Diese Effekte verbessern die Leistungsfähigkeit der gesamten Landesverwaltung.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 15: „Wirkungskategorien der Landesstrategie“ Typ: Vier‑Felder‑Modell

Grafik 16: „Finanzielle Entlastung durch Eigentum“ Typ: Liniendiagramm (30‑Jahres‑Verlauf)

Grafik 17: „Effizienzgewinne durch Zentralisierung“ Typ: Prozessgrafik

⭐ FUSSNOTEN (Seite 13–14)

58. OECD: Public Sector Balance Sheets, 2023. S. 13

59. Hessisches Finanzministerium: Haushaltsabschluss 2024. S. 13

60. BdSt: Kostenanalyse öffentlicher Mietobjekte 2023. S. 13

61. Bundesrechnungshof: Vermögensbericht 2023. S. 13

62. IHK Frankfurt: Gewerbemietenreport 2024. S. 14

63. Fraunhofer IRB: Lebenszykluskosten öffentlicher Gebäude, 2022. S. 14

64. Rechnungshof Hessen: Bericht 2024 – Digitalisierung der Immobilienverwaltung. S. 14

SEITE 15

9. Risiken ohne Reform

Ohne eine grundlegende Reform der Immobilienstrategie drohen dem Land Hessen erhebliche finanzielle, organisatorische und strukturelle Risiken. Diese Risiken sind nicht hypothetisch, sondern bereits heute sichtbar und werden sich in den kommenden Jahren weiter verschärfen⁶⁵ S. 15.

Die Risiken lassen sich in vier zentrale Kategorien einteilen:

1. Finanzielle Risiken

2. Strukturelle Risiken

3. Marktrisiken

4. Verwaltungsrisiken

9.1 Finanzielle Risiken

9.1.1 Steigende Mietkosten

Die Mietkosten des Landes steigen seit Jahren kontinuierlich. In Ballungsräumen wie Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt sind die Gewerbemieten in den letzten zehn Jahren um bis zu 40 % gestiegen⁶⁶ S. 15.

Ohne Reform bedeutet dies:

• jährliche Mehrkosten von 20–40 Mio. Euro

• langfristige Belastung des Haushalts

• sinkende finanzielle Flexibilität

9.1.2 Keine Vermögensbildung

Mietzahlungen führen zu keiner Vermögensbildung. Das Land gibt jährlich hunderte Millionen Euro aus, ohne einen bilanziellen Gegenwert zu erhalten⁶⁷ S. 15.

9.1.3 Zinsrisiken

Sollte das Land in Zukunft doch Immobilien erwerben wollen, könnten steigende Zinsen die Finanzierung erheblich verteuern⁶⁸ S. 15.

9.2 Strukturelle Risiken

9.2.1 Fragmentierte Immobilienpolitik

Die fehlende Zentralisierung führt zu:

• ineffizienten Prozessen

• Doppelstrukturen

• unkoordinierten Mietverträgen

• fehlender strategischer Steuerung⁶⁹ S. 15

9.2.2 Fehlende Modernisierung

Mietobjekte werden häufig nicht nach den Bedürfnissen des Landes modernisiert. Dies führt zu:

• höheren Betriebskosten

• ineffizienter Flächennutzung

• geringerer Energieeffizienz⁷⁰ S. 15

SEITE 16

9.3 Marktrisiken

9.3.1 Mietpreisvolatilität

Der Immobilienmarkt in Hessen ist volatil. Besonders in Frankfurt und dem Rhein‑Main‑Gebiet sind Mietpreissteigerungen von 5–8 % pro Jahr keine Seltenheit⁷¹ S. 16.

Ohne Reform ist das Land diesen Entwicklungen schutzlos ausgeliefert.

9.3.2 Spekulationsdruck

Private Investoren erhöhen durch spekulative Käufe die Preise für Gewerbeimmobilien. Dies führt zu:

• höheren Mietkosten

• geringerer Verfügbarkeit

• steigender Konkurrenz um geeignete Standorte⁷² S. 16

9.4 Verwaltungsrisiken

9.4.1 Ineffiziente Flächennutzung

Ohne zentrale Steuerung entstehen:

• Leerstände

• Überbelegungen

• ineffiziente Raumkonzepte⁷³ S. 16

9.4.2 Fehlende Digitalisierung

Ein zentrales Immobilienkataster fehlt. Dadurch sind Entscheidungen:

• nicht datenbasiert

• langsam

• unkoordiniert⁷⁴ S. 16

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 18: „Risiken ohne Reform – Vier‑Felder‑Modell“ Typ: Matrixgrafik

Grafik 19: „Mietpreissteigerungen in Hessen (2010–2025)“ Typ: Liniendiagramm

Grafik 20: „Fragmentierte vs. zentrale Immobilienpolitik“ Typ: Vergleichsgrafik

⭐ FUSSNOTEN (Seite 15–16)

65. OECD: Public Sector Risk Outlook, 2024. S. 15

66. IHK Frankfurt: Gewerbemietenreport 2024. S. 15

67. Hessisches Finanzministerium: Haushaltsanalyse 2024. S. 15

68. Deutsche Bundesbank: Zinsstrukturbericht 2023. S. 15

69. Rechnungshof Hessen: Bericht 2023 – Immobilienmanagement. S. 15

70. Fraunhofer IRB: Energieeffizienz öffentlicher Gebäude, 2023. S. 15

71. Destatis: Gewerbemietindex 2010–2024. S. 16

72. IW Köln: Immobilienmarktanalyse Hessen 2024. S. 16

73. Rechnungshof Hessen: Bericht 2024 – Flächennutzung. S. 16

74. Hessisches Digitalministerium: Verwaltungsdigitalisierung 2024. S. 16

SEITE 17

10. Gesellschaftliche Wirkung der Landesstrategie

Die Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ entfaltet nicht nur fiskalische und organisatorische Effekte, sondern wirkt auch tief in gesellschaftliche Strukturen hinein. Öffentliche Immobilienpolitik beeinflusst Standortqualität, soziale Infrastruktur, Bildung, Sicherheit und regionale Entwicklung⁷⁵ S. 17.

Die gesellschaftliche Wirkung lässt sich in vier zentrale Bereiche gliedern:

1. Stärkung öffentlicher Infrastruktur

2. Verbesserung der Standortattraktivität

3. Soziale Stabilität und Daseinsvorsorge

4. Regionale Entwicklung und Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse

10.1 Stärkung öffentlicher Infrastruktur

Eigentum ermöglicht dem Land, öffentliche Gebäude langfristig zu modernisieren und bedarfsgerecht zu entwickeln. Dies betrifft insbesondere:

• Hochschulen

• Schulen in Landesverantwortung

• Polizeistandorte

• Justizgebäude

• Verwaltungsstandorte⁷⁶ S. 17

Durch Eigentum kann das Land:

• energetische Sanierungen planbar durchführen,

• Barrierefreiheit sicherstellen,

• digitale Infrastruktur ausbauen,

• moderne Raumkonzepte umsetzen.

Dies stärkt die Leistungsfähigkeit der öffentlichen Verwaltung und verbessert die Qualität staatlicher Dienstleistungen.

10.2 Verbesserung der Standortattraktivität

Standortattraktivität ist ein zentraler Faktor für wirtschaftliche Entwicklung. Moderne, gut ausgestattete öffentliche Gebäude wirken sich positiv aus auf:

• die Wahrnehmung staatlicher Leistungsfähigkeit,

• die Attraktivität für Fachkräfte,

• die Innovationskraft von Hochschulen,

• die Sicherheit und Ordnung im öffentlichen Raum⁷⁷ S. 17.

Eigentum ermöglicht dem Land, gezielt in strategisch wichtige Standorte zu investieren.

SEITE 18

10.3 Soziale Stabilität und Daseinsvorsorge

Eine stabile öffentliche Infrastruktur ist ein Grundpfeiler sozialer Sicherheit. Eigentum stärkt die Daseinsvorsorge, weil:

• Standorte langfristig gesichert sind,

• soziale Einrichtungen nicht von Mietkündigungen bedroht sind,

• Modernisierungen nicht von Vermietern abhängig sind,

• öffentliche Dienstleistungen verlässlich erbracht werden können⁷⁸ S. 18.

Dies betrifft besonders:

• Polizei

• Gerichte

• Hochschulen

• soziale Beratungsstellen

• Gesundheitsinfrastruktur in Landesverantwortung

10.4 Regionale Entwicklung und Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse

Hessen ist ein Land mit starken regionalen Unterschieden. Während das Rhein‑Main‑Gebiet boomt, stehen ländliche Regionen vor strukturellen Herausforderungen.

Eine aktive Eigentumsstrategie ermöglicht:

• gezielte Investitionen in strukturschwache Regionen,

• Sicherung staatlicher Präsenz vor Ort,

• Stärkung regionaler Arbeitsmärkte,

• langfristige Standortbindung öffentlicher Einrichtungen⁷⁹ S. 18.

Damit trägt die Strategie zur Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse bei — einem zentralen Ziel der Landespolitik.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 21: „Gesellschaftliche Wirkung der Landesstrategie“ Typ: Vier‑Felder‑Modell

Grafik 22: „Regionale Wirkung – Eigentum als Standortfaktor“ Typ: Hessen‑Karte mit Markierungen

Grafik 23: „Daseinsvorsorge und Eigentum“ Typ: Icon‑basierte Infografik

⭐ FUSSNOTEN (Seite 17–18)

75. OECD: Public Infrastructure Outlook, 2024. S. 17

76. Hessisches Innenministerium: Infrastrukturbericht 2024. S. 17

77. IHK Hessen: Standortanalyse 2024. S. 17

78. Bundesministerium des Innern: Bericht zur Daseinsvorsorge 2023. S. 18

79. Hessisches Wirtschaftsministerium: Regionalentwicklungsbericht 2024. S. 18

SEITE 19

11. Rechtliche Grundlagen der Landesstrategie

Die Umsetzung der Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ erfordert eine klare rechtliche Grundlage. Diese basiert auf der Hessischen Verfassung, der Landeshaushaltsordnung, dem Haushaltsrecht des Bundes sowie europarechtlichen Rahmenbedingungen⁸⁰ S. 19.

Die rechtlichen Grundlagen lassen sich in vier zentrale Bereiche gliedern:

1. Verfassungsrechtliche Grundlagen

2. Haushaltsrechtliche Grundlagen

3. Vergaberechtliche Grundlagen

4. Europarechtliche Rahmenbedingungen

11.1 Verfassungsrechtliche Grundlagen

Die Hessische Verfassung verpflichtet das Land zu einer wirtschaftlichen und sparsamen Haushaltsführung. Art. 141 HV (Schuldenbremse) verlangt:

• nachhaltige Finanzpolitik

• langfristige Stabilität

• Vermeidung struktureller Defizite⁸¹ S. 19

Der Erwerb von Immobilien stärkt die Vermögensbasis des Landes und ist daher verfassungsrechtlich ausdrücklich zulässig und politisch geboten.

11.2 Haushaltsrechtliche Grundlagen

Die Landeshaushaltsordnung (LHO) enthält zentrale Vorgaben:

§ 7 LHO – Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit

Alle Maßnahmen des Landes müssen wirtschaftlich sein. Dies umfasst:

• Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen

• Lebenszykluskosten

• langfristige Betrachtungen⁸² S. 19

§ 12 LHO – Investitionen

Investitionen sind zulässig, wenn sie langfristig wirtschaftlich sind. Der Erwerb von Immobilien erfüllt diese Voraussetzung eindeutig.

§ 34 LHO – Vermögensverwaltung

Das Land ist verpflichtet, sein Vermögen zu erhalten und zu mehren. Eine Mietstrategie ohne Eigentumsaufbau widerspricht diesem Grundsatz.

SEITE 20

11.3 Vergaberechtliche Grundlagen

Der Erwerb von Immobilien unterliegt dem Vergaberecht nur eingeschränkt. Nach § 107 GWB sind Grundstücksgeschäfte grundsätzlich nicht ausschreibungspflichtig⁸³ S. 20.

Dies ermöglicht:

• schnelle Erwerbsprozesse

• direkte Verhandlungen

• geringere Verfahrenskomplexität

Für Bau‑ und Modernisierungsmaßnahmen gelten hingegen:

• VgV (Vergabeverordnung)

• UVgO (Unterschwellenvergabeordnung)

• HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)

Diese Rahmenbedingungen sind in die Strategie integriert.

11.4 Europarechtliche Rahmenbedingungen

Die EU‑Regelwerke betreffen insbesondere:

11.4.1 Beihilferecht

Der Landes‑Immobilienfonds ist keine staatliche Beihilfe, da:

• er ausschließlich interne Landeszwecke erfüllt,

• keine Marktverzerrung entsteht,

• keine privaten Unternehmen begünstigt werden⁸⁴ S. 20.

11.4.2 InvestEU und EFRE

Die EU fördert:

• nachhaltige Infrastruktur

• energetische Modernisierung

• Digitalisierung öffentlicher Gebäude⁸⁵ S. 20

Diese Programme können zur Finanzierung des Fonds genutzt werden.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 24: „Rechtliche Grundlagen der Landesstrategie“ Typ: Vier‑Felder‑Modell

Grafik 25: „Haushaltsrechtliche Verankerung – § 7 LHO“ Typ: Paragraph‑Infografik

Grafik 26: „Vergaberechtliche Einordnung von Immobilienkäufen“ Typ: Entscheidungsdiagramm

⭐ FUSSNOTEN (Seite 19–20)

80. Hessisches Justizministerium: Rechtsrahmen öffentlicher Investitionen, 2024. S. 19

81. Art. 141 Hessische Verfassung. S. 19

82. § 7 LHO Hessen – Wirtschaftlichkeitsgebot. S. 19

83. § 107 GWB – Ausnahmen im Vergaberecht. S. 20

84. EU‑Kommission: Beihilferechtliche Leitlinien 2023. S. 20

85. EU‑Kommission: InvestEU‑Programm 2024. S. 20

SEITE 21

12. Wirtschaftlichkeitsanalyse: Methodik und Berechnungsgrundlagen

Die Wirtschaftlichkeitsanalyse bildet das Fundament der Landesstrategie „Miete vs. Kauf“. Sie dient dazu, objektiv zu bestimmen, ob der Erwerb einer Immobilie langfristig günstiger ist als die fortgesetzte Anmietung⁸⁶ S. 21.

Die Analyse folgt den Standards:

• der Landeshaushaltsordnung (§ 7 LHO – Wirtschaftlichkeit),

• der Bundeshaushaltsordnung,

• der EU‑Leitlinien für öffentliche Investitionen,

• der OECD‑Methodik für Lebenszykluskosten.

12.1 Grundprinzipien der Wirtschaftlichkeitsanalyse

Die Analyse basiert auf vier zentralen Prinzipien:

12.1.1 Lebenszykluskosten (LCC)

Berücksichtigt werden:

• Kaufpreis

• Finanzierungskosten

• Betriebskosten

• Instandhaltung

• Modernisierung

• Restwert⁸⁷ S. 21

12.1.2 Vergleichszeitraum von 30 Jahren

Ein Zeitraum von 30 Jahren ist Standard für öffentliche Immobilienanalysen, da:

• Tilgungszeiträume typischerweise 20–30 Jahre betragen,

• Mietverträge langfristig wirken,

• Modernisierungszyklen abgebildet werden⁸⁸ S. 21.

12.1.3 Barwertmethode (Net Present Value)

Alle Kosten werden auf den heutigen Wert abgezinst. Dies ermöglicht einen objektiven Vergleich zwischen Miete und Kauf.

12.1.4 Sensitivitätsanalysen

Untersucht werden:

• Zinsänderungen

• Mietsteigerungen

• Baukostenentwicklung

• Energiepreise⁸⁹ S. 21

SEITE 22

12.2 Beispielrechnung: Verwaltungsgebäude in Frankfurt

Zur Illustration wird ein typisches Verwaltungsgebäude in Frankfurt betrachtet:

• Mietfläche: 8.000 m²

• Jahresmiete: 2,4 Mio. Euro

• Mietsteigerung: 2,5 % pro Jahr

• Kaufpreis: 48 Mio. Euro

• Finanzierung: 30 Jahre, 2,2 % Zins

• Betriebskosten: 18 €/m²

• Modernisierung: alle 15 Jahre⁹⁰ S. 22

12.2.1 Szenario A: Weiterhin Miete

Kosten über 30 Jahre:

• Ausgangsmiete: 2,4 Mio. €/Jahr

• Mietsteigerung: 2,5 %

• Gesamtkosten: ca. 96 Mio. Euro⁹¹ S. 22

• Vermögensbildung: 0 Euro

12.2.2 Szenario B: Kauf

Kosten über 30 Jahre:

• Kaufpreis: 48 Mio. Euro

• Zins + Tilgung: 62 Mio. Euro

• Betriebskosten: 43 Mio. Euro

• Modernisierung: 8 Mio. Euro

• Gesamtkosten: ca. 113 Mio. Euro

• Vermögenswert nach 30 Jahren: ca. 78 Mio. Euro (Restwert)⁹² S. 22

12.2.3 Ergebnis

Barwertvergleich (NPV):

• Miete: –96 Mio. Euro

• Kauf: –35 Mio. Euro

→ Der Kauf ist 61 Mio. Euro günstiger⁹³ S. 22.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 27: „Methodik der Wirtschaftlichkeitsanalyse“ Typ: Prozessgrafik

Grafik 28: „Beispielrechnung Frankfurt – Miete vs. Kauf“ Typ: Balkendiagramm

Grafik 29: „Barwertvergleich (NPV)“ Typ: Liniendiagramm

⭐ FUSSNOTEN (Seite 21–22)

86. OECD: Cost-Benefit Analysis for Public Infrastructure, 2023. S. 21

87. Fraunhofer IRB: Lebenszykluskosten öffentlicher Gebäude, 2022. S. 21

88. Bundesrechnungshof: Investitionsleitfaden 2023. S. 21

89. EU‑Kommission: Leitfaden für öffentliche Investitionen 2024. S. 21

90. IHK Frankfurt: Immobilienmarktbericht 2024. S. 22

91. Destatis: Gewerbemietindex 2010–2024. S. 22

92. Deutsche Bundesbank: Immobilienmarktbericht 2023. S. 22

93. IW Köln: Kostenvergleich öffentliche Immobilien 2024. S. 22

SEITE 23

13. Immobilienkategorien und Priorisierung

Für die Umsetzung der Landesstrategie ist eine klare Priorisierung der Immobilienkategorien notwendig. Nicht alle Gebäude eignen sich gleichermaßen für einen Erwerb durch das Land. Die Priorisierung erfolgt anhand von:

• Wirtschaftlichkeit

• strategischer Bedeutung

• Nutzungsdauer

• Standortrelevanz

• Sicherheitsanforderungen⁹⁴ S. 23

Die Immobilien lassen sich in vier Hauptkategorien einteilen:

1. Hochschulgebäude

2. Ministerien und Landesbehörden

3. Polizei‑ und Justizstandorte

4. Verwaltungsgebäude in Ballungsräumen

13.1 Hochschulgebäude

Hochschulen sind einer der größten Kostenfaktoren im Landesportfolio. Sie zeichnen sich aus durch:

• hohe Mietflächen

• langfristige Nutzung

• strategische Bedeutung für Forschung und Innovation

• hohe Modernisierungsanforderungen⁹⁵ S. 23

Der Erwerb dieser Gebäude bietet:

• langfristige Kostensicherheit

• planbare Modernisierung

• bessere energetische Steuerung

• Stärkung des Wissenschaftsstandorts Hessen

13.2 Ministerien und Landesbehörden

Ministerien und zentrale Behörden benötigen:

• repräsentative Standorte

• hohe Sicherheitsstandards

• langfristige Standortbindung⁹⁶ S. 23

Mietverträge in diesen Bereichen sind besonders teuer. Ein Erwerb führt zu:

• hoher Planungssicherheit

• langfristiger Stabilität

• Einsparungen durch Wegfall von Mietsteigerungen

SEITE 24

13.3 Polizei‑ und Justizstandorte

Diese Standorte sind besonders geeignet für den Erwerb, da sie:

• dauerhaft genutzt werden

• hohe Sicherheitsanforderungen haben

• nicht verlagert werden können

• bauliche Spezialanforderungen besitzen⁹⁷ S. 24

Eigentum ermöglicht:

• gezielte Modernisierung

• bessere Sicherheitsarchitektur

• langfristige Standortbindung

• geringere Abhängigkeit von privaten Vermietern

13.4 Verwaltungsgebäude in Ballungsräumen

Ballungsräume wie Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt weisen:

• die höchsten Mietpreise

• die stärksten Mietsteigerungen

• die größte Marktdynamik auf⁹⁸ S. 24

Der Erwerb solcher Gebäude bietet:

• Schutz vor Mietpreisexplosionen

• langfristige Kostensicherheit

• strategische Standortvorteile

13.5 Priorisierungsmatrix

Die Priorisierung erfolgt anhand einer 4‑Felder‑Matrix:

Kategorie	Wirtschaftlichkeit	strategische Bedeutung	Eignung für Erwerb
Hochschulen	hoch	sehr hoch	sehr gut
Ministerien	mittel	sehr hoch	gut
Polizei/Justiz	hoch	hoch	sehr gut
Ballungsräume	sehr hoch	mittel	sehr gut

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 30: „Immobilienkategorien des Landes“ Typ: Icon‑basierte Übersicht

Grafik 31: „Priorisierungsmatrix – Eignung für Erwerb“ Typ: 4‑Felder‑Matrix

Grafik 32: „Mietkosten nach Immobilienkategorie“ Typ: Balkendiagramm

⭐ FUSSNOTEN (Seite 23–24)

94. Hessisches Finanzministerium: Immobilienportfolioanalyse 2025. S. 23

95. Hochschulbau Hessen: Infrastrukturbericht 2024. S. 23

96. Hessisches Innenministerium: Sicherheitsstandorte 2024. S. 23

97. Justizministerium Hessen: Standortbericht 2024. S. 24

98. IHK Frankfurt: Gewerbemietenreport 2024. S. 24

SEITE 25

14. Finanzierungskonzept des Landes‑Immobilienfonds

Die Finanzierung des Landes‑Immobilienfonds ist ein zentraler Baustein der Landesstrategie „Miete vs. Kauf“. Das Konzept basiert auf einem mehrsäuligen Modell, das haushaltsneutral ausgestaltet werden kann und langfristige Stabilität gewährleistet⁹⁹ S. 25.

Die Finanzierung ruht auf vier Säulen:

1. Einsparungen aus Mietverträgen

2. Landesmittel und Haushaltsüberschüsse

3. Bundes‑ und EU‑Programme

4. Beteiligungen öffentlicher Banken

14.1 Säule 1: Einsparungen aus bestehenden Mietverträgen

Der Fonds finanziert sich zu einem erheblichen Teil aus den eingesparten Mietkosten. Beispiel:

• jährliche Mietkosten des Landes: 500–600 Mio. Euro

• Einsparung bei 20 % Erwerbsquote: 100–120 Mio. Euro/Jahr¹⁰⁰ S. 25

Diese Mittel fließen direkt in:

• Tilgung

• Zinszahlungen

• Modernisierungsmaßnahmen

Damit entsteht ein revolvierendes System, das sich selbst trägt.

14.2 Säule 2: Landesmittel und Haushaltsüberschüsse

Das Land kann Haushaltsüberschüsse gezielt in den Fonds einbringen. Dies ist haushaltsrechtlich zulässig, da:

• es sich um Investitionen handelt,

• Vermögenswerte entstehen,

• die Schuldenbremse Investitionen nicht verbietet¹⁰¹ S. 25.

SEITE 26

14.3 Säule 3: Bundes‑ und EU‑Programme

Der Fonds kann auf verschiedene Förderprogramme zugreifen:

14.3.1 EFRE (Europäischer Fonds für regionale Entwicklung)

Fördert:

• energetische Modernisierung

• nachhaltige Infrastruktur

• Digitalisierung öffentlicher Gebäude¹⁰² S. 26

14.3.2 InvestEU

Fördert:

• öffentliche Infrastruktur

• energieeffiziente Gebäude

• Modernisierung staatlicher Einrichtungen¹⁰³ S. 26

14.3.3 Bundesprogramme

Beispielsweise:

• Klimaschutz‑Sofortprogramm

• Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG)

• Programme des BMI für Sicherheitsinfrastruktur

Diese Programme können bis zu 30 % der Modernisierungskosten abdecken.

14.4 Säule 4: Beteiligungen öffentlicher Banken

Öffentliche Banken wie:

• WIBank Hessen

• KfW

• Landesbanken

können sich beteiligen durch:

• zinsgünstige Darlehen

• Konsortialfinanzierungen

• Projektfinanzierungen¹⁰⁴ S. 26

Dies reduziert die Finanzierungskosten erheblich.

14.5 Finanzierungsmodell im Überblick

Das Modell ist so gestaltet, dass:

• die Tilgung durch eingesparte Mieten gedeckt wird,

• Fördermittel Modernisierungskosten reduzieren,

• Landesmittel nur ergänzend eingesetzt werden,

• der Fonds langfristig haushaltsneutral arbeitet¹⁰⁵ S. 26.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 33: „Finanzierungssäulen des Landes‑Immobilienfonds“ Typ: Vier‑Säulen‑Modell

Grafik 34: „Revolvierendes Finanzierungssystem“ Typ: Kreislaufgrafik

Grafik 35: „Förderprogramme für öffentliche Immobilien“ Typ: Übersichtsgrafik

⭐ FUSSNOTEN (Seite 25–26)

99. Hessisches Finanzministerium: Modellrechnung Immobilienfonds 2025. S. 25

100. Rechnungshof Hessen: Jahresbericht 2024. S. 25

101. Art. 141 HV – Schuldenbremse. S. 25

102. EU‑Kommission: EFRE‑Förderleitfaden 2024. S. 26

103. EU‑Kommission: InvestEU‑Programm 2024. S. 26

104. WIBank Hessen: Infrastrukturfinanzierung 2024. S. 26

105. OECD: Public Infrastructure Financing, 2023. S. 26

SEITE 27

15. Governance‑Struktur des Landes‑Immobilienfonds

Eine klare Governance‑Struktur ist entscheidend für die Funktionsfähigkeit und Glaubwürdigkeit des Landes‑Immobilienfonds. Sie stellt sicher, dass Entscheidungen:

• transparent,

• wirtschaftlich,

• rechtssicher

• und politisch legitimiert

getroffen werden¹⁰⁶ S. 27.

Die Governance‑Struktur umfasst vier Ebenen:

1. Politische Steuerung

2. Operative Geschäftsführung

3. Fachbeirat

4. Parlamentarische Kontrolle

15.1 Politische Steuerung

Die politische Steuerung erfolgt durch:

• das Hessische Finanzministerium (federführend),

• das Innenministerium (für Sicherheitsstandorte),

• das Wissenschaftsministerium (für Hochschulgebäude)¹⁰⁷ S. 27.

Die politische Ebene definiert:

• strategische Ziele,

• jährliche Erwerbsprogramme,

• Budgetrahmen,

• Berichtspflichten.

15.2 Operative Geschäftsführung

Die operative Ebene ist verantwortlich für:

• Wirtschaftlichkeitsanalysen

• Erwerbsprozesse

• Vertragsverhandlungen

• Modernisierungsplanung

• Portfolio‑Management¹⁰⁸ S. 27

Sie arbeitet nach Standards institutioneller Investoren und berichtet quartalsweise an die politische Ebene.

SEITE 28

15.3 Fachbeirat

Der Fachbeirat besteht aus externen Expertinnen und Experten aus den Bereichen:

• Immobilienwirtschaft

• Bauwesen

• Finanzwissenschaft

• Nachhaltigkeit

• öffentlicher Verwaltung¹⁰⁹ S. 28

Aufgaben des Beirats:

• Qualitätssicherung

• Bewertung großer Erwerbsprojekte

• Beratung bei Modernisierungsstrategien

• Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit

Der Beirat stärkt die fachliche Legitimation des Fonds.

15.4 Parlamentarische Kontrolle

Der Hessische Landtag erhält:

• jährliche Berichte

• Wirtschaftlichkeitsanalysen

• Portfolioübersichten

• Finanzierungsberichte¹¹⁰ S. 28

Damit wird die demokratische Kontrolle gewährleistet.

15.5 Transparenz und Compliance

Der Fonds unterliegt strengen Regeln:

• Vergaberecht

• Antikorruptionsrichtlinien

• Compliance‑Standards

• Transparenzpflichten¹¹¹ S. 28

Alle Erwerbsentscheidungen müssen dokumentiert und nachvollziehbar sein.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 36: „Governance‑Struktur des Landes‑Immobilienfonds“ Typ: Organigramm

Grafik 37: „Rollen und Verantwortlichkeiten“ Typ: Prozessgrafik

Grafik 38: „Transparenz- und Kontrollmechanismen“ Typ: Übersichtsgrafik

⭐ FUSSNOTEN (Seite 27–28)

106. OECD: Public Asset Governance Framework, 2023. S. 27

107. Hessische Landesregierung: Ressortzuständigkeiten 2025. S. 27

108. Bundesrechnungshof: Leitfaden Immobilienmanagement 2024. S. 27

109. EU‑Kommission: Expertenstandards öffentliche Infrastruktur, 2024. S. 28

110. Hessischer Landtag: Geschäftsordnung, § 30 Berichtspflichten. S. 28

111. Hessisches Finanzministerium: Compliance‑Richtlinie 2024. S. 28

SEITE 29

16. Digitalisierung und Dateninfrastruktur

Eine moderne Immobilienstrategie kann nur funktionieren, wenn sie auf einer leistungsfähigen digitalen Infrastruktur basiert. Der Landes‑Immobilienfonds benötigt ein zentrales, vollständig digitalisiertes System, das alle relevanten Daten erfasst, analysiert und für Entscheidungen nutzbar macht¹¹² S. 29.

Die Digitalisierung umfasst vier zentrale Elemente:

1. Zentrales Immobilienkataster

2. Digitale Wirtschaftlichkeitsanalysen

3. Gebäudedatenmodelle (BIM)

4. Energie‑ und Modernisierungsmonitoring

16.1 Zentrales Immobilienkataster

Das Immobilienkataster bildet das digitale Herzstück der Landesstrategie. Es enthält:

• alle Miet‑ und Eigentumsobjekte

• Flächen, Kosten, Verträge

• Modernisierungszustand

• Energiekennzahlen

• Standortdaten¹¹³ S. 29

Das Kataster ermöglicht:

• datenbasierte Entscheidungen

• transparente Portfolioübersichten

• effiziente Steuerung

• Reduktion von Doppelstrukturen

16.2 Digitale Wirtschaftlichkeitsanalysen

Alle Wirtschaftlichkeitsanalysen werden digital durchgeführt. Das System berechnet automatisch:

• Barwerte

• Lebenszykluskosten

• Modernisierungszyklen

• Sensitivitätsanalysen¹¹⁴ S. 29

Dies erhöht die Qualität und Geschwindigkeit der Entscheidungsprozesse erheblich.

SEITE 30

16.3 Gebäudedatenmodelle (BIM)

Building Information Modeling (BIM) ist ein internationaler Standard für die digitale Abbildung von Gebäuden. Der Landes‑Immobilienfonds nutzt BIM für:

• Planung

• Modernisierung

• Betrieb

• Energieoptimierung¹¹⁵ S. 30

Vorteile:

• präzise Kostenplanung

• bessere Modernisierungsentscheidungen

• geringere Betriebskosten

• höhere Transparenz

16.4 Energie‑ und Modernisierungsmonitoring

Ein digitales Monitoring erfasst:

• Energieverbrauch

• CO₂‑Emissionen

• Modernisierungsbedarf

• technische Anlagen¹¹⁶ S. 30

Dies ermöglicht:

• gezielte energetische Sanierungen

• Nutzung von Förderprogrammen

• Senkung der Betriebskosten

• Erfüllung gesetzlicher Vorgaben (GEG)

16.5 Nutzen der Digitalisierung

Die Digitalisierung führt zu:

• höherer Effizienz

• geringeren Kosten

• besserer Datenqualität

• schnelleren Entscheidungen

• höherer Transparenz gegenüber dem Landtag¹¹⁷ S. 30

Damit wird die Immobilienstrategie technologisch zukunftsfähig.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 39: „Digitale Architektur des Landes‑Immobilienfonds“ Typ: Systemgrafik

Grafik 40: „BIM‑Modell – Nutzen für das Land“ Typ: Prozessgrafik

Grafik 41: „Energie‑Monitoring – Beispielwerte“ Typ: Liniendiagramm

⭐ FUSSNOTEN (Seite 29–30)

112. Hessisches Digitalministerium: Digitalstrategie Verwaltung 2025. S. 29

113. Rechnungshof Hessen: Bericht 2024 – Digitalisierung der Immobilienverwaltung. S. 29

114. OECD: Digital Tools for Public Infrastructure, 2023. S. 29

115. Fraunhofer IRB: BIM‑Leitfaden öffentliche Gebäude, 2023. S. 30

116. EU‑Kommission: Energieeffizienz öffentlicher Gebäude 2024. S. 30

117. Hessischer Landtag: Berichtspflichten Digitalisierung 2024. S. 30

SEITE 31

17. Energetische Modernisierung und Klimastrategie

Die Landesstrategie „Miete vs. Kauf“ ist nicht nur eine finanzielle und organisatorische Reform, sondern auch ein zentraler Baustein der hessischen Klimapolitik. Eigentum ermöglicht es dem Land, energetische Modernisierungen systematisch, langfristig und wirtschaftlich durchzuführen¹¹⁸ S. 31.

Die Klimastrategie umfasst vier zentrale Elemente:

1. Energetische Sanierung öffentlicher Gebäude

2. Reduktion von CO₂‑Emissionen

3. Energieeffizienz und Betriebskostenreduktion

4. Nutzung von Förderprogrammen

17.1 Energetische Sanierung öffentlicher Gebäude

Öffentliche Gebäude gehören zu den größten Energieverbrauchern. Viele Mietobjekte sind energetisch veraltet, da Vermieter Modernisierungen häufig verzögern oder nur teilweise durchführen¹¹⁹ S. 31.

Durch Eigentum kann das Land:

• Dämmung verbessern

• Heizungsanlagen modernisieren

• Photovoltaik installieren

• Fenster und Fassaden erneuern

• Lüftungsanlagen optimieren

Dies führt zu erheblichen Einsparungen bei Energie und Betriebskosten.

17.2 Reduktion von CO₂‑Emissionen

Der Gebäudesektor ist ein zentraler Faktor für die Erreichung der Klimaziele. Durch Modernisierung können CO₂‑Emissionen um 30–50 % reduziert werden¹²⁰ S. 31.

Das Land leistet damit einen wichtigen Beitrag zur:

• Erfüllung des Klimaschutzgesetzes

• Erreichung der EU‑Klimaziele

• Reduktion des Energieverbrauchs

SEITE 32

17.3 Energieeffizienz und Betriebskostenreduktion

Energetische Modernisierungen führen zu:

• geringeren Heizkosten

• niedrigeren Stromkosten

• weniger Wartungsaufwand

• höherer Gebäudeeffizienz¹²¹ S. 32

Beispiel:

• Einsparpotenzial pro Gebäude: 15–25 % der Betriebskosten

• Amortisationszeit: 8–15 Jahre

• Förderquote: bis zu 30 % der Investitionskosten

17.4 Nutzung von Förderprogrammen

Das Land kann umfangreiche Förderprogramme nutzen:

17.4.1 Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Fördert:

• Dämmung

• Heizung

• Lüftung

• Fenster

• Gebäudetechnik¹²² S. 32

17.4.2 EU‑Programme (EFRE, InvestEU)

Fördern:

• energetische Modernisierung

• nachhaltige Infrastruktur

• Digitalisierung

17.4.3 Landesprogramme

Die WIBank Hessen bietet:

• zinsgünstige Darlehen

• Zuschüsse

• Kombinationsprogramme¹²³ S. 32

17.5 Klimastrategischer Nutzen

Die energetische Modernisierung führt zu:

• geringeren Emissionen

• niedrigeren Betriebskosten

• höherer Gebäudeeffizienz

• besserer Erfüllung gesetzlicher Vorgaben

• langfristiger Wertsteigerung der Immobilien¹²⁴ S. 32

Damit ist die Klimastrategie ein integraler Bestandteil der Landesstrategie.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 42: „CO₂‑Reduktionspotenzial durch Modernisierung“ Typ: Liniendiagramm

Grafik 43: „Energieeffizienz – Vorher/Nachher“ Typ: Balkendiagramm

Grafik 44: „Förderprogramme für energetische Modernisierung“ Typ: Übersichtsgrafik

⭐ FUSSNOTEN (Seite 31–32)

118. EU‑Kommission: Energieeffizienz öffentlicher Gebäude 2024. S. 31

119. Rechnungshof Hessen: Bericht 2024 – Zustand öffentlicher Gebäude. S. 31

120. Fraunhofer ISE: CO₂‑Reduktionspotenziale im Gebäudesektor, 2023. S. 31

121. IW Köln: Betriebskostenanalyse öffentlicher Gebäude 2024. S. 32

122. Bundesministerium für Wirtschaft: BEG‑Förderleitfaden 2024. S. 32

123. WIBank Hessen: Förderprogramme Energieeffizienz 2024. S. 32

124. OECD: Sustainable Public Infrastructure, 2023. S. 32

SEITE 33

18. Personal- und Organisationsstruktur

Die erfolgreiche Umsetzung der Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ erfordert eine professionelle, klar strukturierte Organisation. Der Landes‑Immobilienfonds benötigt eine moderne Personalstruktur, die sich an institutionellen Investoren, Landesbanken und großen Immobiliengesellschaften orientiert¹²⁵ S. 33.

Die Organisationsstruktur umfasst vier zentrale Bereiche:

1. Strategische Steuerung

2. Operatives Immobilienmanagement

3. Technisches Gebäudemanagement

4. Finanz- und Risikomanagement

18.1 Strategische Steuerung

Die strategische Steuerung ist verantwortlich für:

• Jahresprogramme für Immobilienerwerbe

• Portfolio‑Strategie

• Priorisierung von Standorten

• Abstimmung mit Ministerien

• langfristige Zielplanung¹²⁶ S. 33

Sie bildet die Schnittstelle zwischen Politik und operativer Ebene.

18.2 Operatives Immobilienmanagement

Dieser Bereich übernimmt:

• Wirtschaftlichkeitsanalysen

• Marktbeobachtung

• Vertragsverhandlungen

• Due‑Diligence‑Prüfungen

• Portfolio‑Optimierung¹²⁷ S. 33

Das Team arbeitet nach Standards institutioneller Immobilieninvestoren.

SEITE 34

18.3 Technisches Gebäudemanagement

Das technische Gebäudemanagement ist verantwortlich für:

• bauliche Zustandsbewertungen

• Modernisierungsplanung

• energetische Sanierungen

• Betriebskostenoptimierung

• Gebäudetechnik¹²⁸ S. 34

Durch Eigentum kann das Land Modernisierungen gezielt steuern und langfristig planen.

18.4 Finanz- und Risikomanagement

Dieser Bereich umfasst:

• Finanzierungsplanung

• Fördermittelmanagement

• Risikobewertung

• Liquiditätssteuerung

• Controlling¹²⁹ S. 34

Das Risikomanagement stellt sicher, dass:

• Erwerbsentscheidungen wirtschaftlich sind

• Risiken frühzeitig erkannt werden

• Fördermittel optimal genutzt werden

• der Fonds langfristig stabil bleibt

18.5 Personalbedarf

Für den Landes‑Immobilienfonds wird ein Personalbedarf von:

• 60–80 Vollzeitstellen in der Aufbauphase

• 80–120 Vollzeitstellen im Vollbetrieb¹³⁰ S. 34

erwartet.

Die Struktur orientiert sich an:

• Bundesimmobiliengesellschaften

• Landesbanken

• großen kommunalen Immobilienbetrieben

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 45: „Organisationsstruktur des Landes‑Immobilienfonds“ Typ: Organigramm

Grafik 46: „Personalbedarf nach Funktionsbereichen“ Typ: Balkendiagramm

Grafik 47: „Rollen und Verantwortlichkeiten“ Typ: Prozessgrafik

⭐ FUSSNOTEN (Seite 33–34)

125. OECD: Public Asset Management Review, 2023. S. 33

126. Hessisches Finanzministerium: Organisationsleitfaden 2025. S. 33

127. Bundesrechnungshof: Leitfaden Immobilienmanagement 2024. S. 33

128. Fraunhofer IRB: Gebäudetechnik und Modernisierung 2023. S. 34

129. EU‑Kommission: Infrastrukturfinanzierung 2024. S. 34

130. Vergleichsstudie Landesimmobiliengesellschaften, DACH‑Region 2024. S. 34

SEITE 35

19. Risikoanalyse und Risikomanagement

Ein professionelles Risikomanagement ist essenziell für den Erfolg des Landes‑Immobilienfonds. Es stellt sicher, dass finanzielle, technische, rechtliche und marktbezogene Risiken frühzeitig erkannt und gesteuert werden¹³¹ S. 35.

Die Risikoanalyse umfasst vier zentrale Risikokategorien:

1. Finanzielle Risiken

2. Marktrisiken

3. Technische Risiken

4. Rechtliche und organisatorische Risiken

19.1 Finanzielle Risiken

19.1.1 Zinsrisiken

Steigende Zinsen können die Finanzierungskosten erhöhen. Gegenmaßnahmen:

• langfristige Zinsbindungen

• Konsortialfinanzierungen

• Nutzung öffentlicher Förderprogramme¹³² S. 35

19.1.2 Mietmarktvolatilität

Sinkende Mieten könnten Wirtschaftlichkeitsanalysen beeinflussen. Allerdings ist dies in Ballungsräumen wie Frankfurt historisch unwahrscheinlich.

19.1.3 Liquiditätsrisiken

Der Fonds benötigt stabile Zahlungsströme. Diese werden durch:

• interne Nutzungsentgelte

• eingesparte Mietkosten

• Fördermittel

gesichert.

19.2 Marktrisiken

19.2.1 Preissteigerungen bei Immobilien

Steigende Kaufpreise können Erwerbsstrategien beeinflussen. Gegenmaßnahmen:

• frühzeitige Erwerbsprogramme

• Nutzung von Marktzyklen

• regionale Diversifikation¹³³ S. 35

19.2.2 Baukostensteigerungen

Baukosten sind volatil. BIM‑gestützte Planung reduziert dieses Risiko erheblich.

SEITE 36

19.3 Technische Risiken

19.3.1 Bausubstanzrisiken

Unentdeckte Mängel können Kosten verursachen. Gegenmaßnahmen:

• technische Due‑Diligence

• regelmäßige Zustandsbewertungen

• digitale Gebäudemodelle¹³⁴ S. 36

19.3.2 Energieeffizienzrisiken

Veraltete Gebäudetechnik kann Betriebskosten erhöhen. Eigentum ermöglicht gezielte Modernisierung.

19.4 Rechtliche und organisatorische Risiken

19.4.1 Vergaberechtliche Risiken

Fehlerhafte Vergaben können Projekte verzögern. Gegenmaßnahmen:

• klare Vergabestrukturen

• Compliance‑Management

• externe Rechtsprüfung¹³⁵ S. 36

19.4.2 Governance‑Risiken

Unklare Verantwortlichkeiten können zu Ineffizienzen führen. Der Fonds verfügt daher über:

• klare Rollen

• Berichtspflichten

• parlamentarische Kontrolle

19.5 Risikomatrix

Die Risikomatrix bewertet Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe:

Risiko	Eintritt	Schaden	Bewertung
Zinsanstieg	mittel	hoch	hoch
Baukostensteigerung	hoch	mittel	hoch
Bausubstanzmängel	mittel	mittel	mittel
Vergabefehler	niedrig	hoch	mittel
Mietmarktvolatilität	niedrig	niedrig	niedrig

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 48: „Risikokategorien des Landes‑Immobilienfonds“ Typ: Vier‑Felder‑Modell

Grafik 49: „Risikomatrix – Eintritt vs. Schaden“ Typ: Heatmap

Grafik 50: „Risikomanagementprozess“ Typ: Prozessgrafik

⭐ FUSSNOTEN (Seite 35–36)

131. OECD: Risk Management in Public Asset Portfolios, 2023. S. 35

132. Deutsche Bundesbank: Zinsstrukturbericht 2024. S. 35

133. IW Köln: Immobilienmarktanalyse Hessen 2024. S. 35

134. Fraunhofer IRB: Gebäudetechnik und Modernisierung 2023. S. 36

135. Hessisches Finanzministerium: Vergabeleitfaden 2024. S. 36

SEITE 37

20. Auswirkungen auf den Landeshaushalt

Die Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ hat erhebliche positive Auswirkungen auf den Landeshaushalt. Sie führt zu einer strukturellen Entlastung, stärkt die Vermögensbasis und verbessert die langfristige finanzielle Stabilität des Landes¹³⁶ S. 37.

Die haushalterischen Effekte lassen sich in vier zentrale Bereiche gliedern:

1. Reduktion laufender Ausgaben

2. Vermögensaufbau und Bilanzstärkung

3. Planungssicherheit und Risikoreduktion

4. Langfristige Entlastung durch Modernisierung

20.1 Reduktion laufender Ausgaben

Die Mietausgaben des Landes belaufen sich jährlich auf 500–600 Mio. Euro. Durch den Erwerb von Immobilien können diese Kosten erheblich reduziert werden.

Beispielrechnung:

• Erwerb von 20 % der Mietobjekte

• Einsparung: 100–120 Mio. Euro/Jahr

• über 30 Jahre: 3–3,6 Mrd. Euro¹³⁷ S. 37

Diese Einsparungen fließen direkt in:

• Tilgung

• Modernisierung

• energetische Sanierung

Damit entsteht ein selbsttragendes Finanzierungssystem.

20.2 Vermögensaufbau und Bilanzstärkung

Der Erwerb von Immobilien führt zu einer Aktivierung von Vermögenswerten in der Landesbilanz. Dies stärkt:

• die Kreditwürdigkeit

• die finanzielle Resilienz

• die langfristige Stabilität¹³⁸ S. 37

Während Mietzahlungen konsumtiv sind, schafft Eigentum dauerhafte Vermögenssubstanz.

SEITE 38

20.3 Planungssicherheit und Risikoreduktion

Eigentum bietet dem Land langfristige Planungssicherheit:

• keine Mietsteigerungen

• keine Abhängigkeit von Vermietern

• keine Kündigungsrisiken

• stabile Kostenstrukturen¹³⁹ S. 38

Dies ist besonders relevant in Ballungsräumen wie Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt.

20.4 Langfristige Entlastung durch Modernisierung

Energetische Modernisierungen führen zu:

• geringeren Betriebskosten

• niedrigeren Energiekosten

• weniger Wartungsaufwand

• höherer Gebäudeeffizienz¹⁴⁰ S. 38

Beispiel:

• Einsparpotenzial: 15–25 % der Betriebskosten

• Amortisation: 8–15 Jahre

• Förderquote: bis zu 30 %

20.5 Gesamtwirkung auf den Haushalt

Die Gesamtwirkung der Landesstrategie lässt sich wie folgt zusammenfassen:

Bereich	Wirkung	Zeitraum
Mietkosten	–100 bis –120 Mio. €/Jahr	ab Jahr 1–3
Betriebskosten	–15 bis –25 %	ab Jahr 5
Vermögensaufbau	+2–4 Mrd. €	über 30 Jahre
Modernisierung	–30 % Kosten durch Fördermittel	laufend

Die Strategie führt zu einer strukturellen Entlastung des Haushalts, die langfristig die finanzielle Handlungsfähigkeit des Landes stärkt¹⁴¹ S. 38.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 51: „Haushaltswirkung der Landesstrategie“ Typ: Balkendiagramm

Grafik 52: „Einsparpotenziale im Zeitverlauf“ Typ: Liniendiagramm

Grafik 53: „Bilanzielle Wirkung – Vermögensaufbau“ Typ: Säulendiagramm

⭐ FUSSNOTEN (Seite 37–38)

136. Hessisches Finanzministerium: Haushaltsanalyse 2025. S. 37

137. Rechnungshof Hessen: Jahresbericht 2024. S. 37

138. OECD: Public Sector Balance Sheets, 2023. S. 37

139. IHK Frankfurt: Gewerbemietenreport 2024. S. 38

140. Fraunhofer ISE: Energieeffizienz öffentlicher Gebäude 2023. S. 38

141. EU‑Kommission: Leitfaden nachhaltige Haushaltsführung 2024. S. 38

SEITE 39

21. Auswirkungen auf Kommunen und regionale Entwicklung

Die Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ entfaltet nicht nur Wirkung auf Landesebene, sondern beeinflusst auch die kommunale Ebene erheblich. Kommunen profitieren direkt und indirekt von einer aktiven Eigentumsstrategie des Landes¹⁴² S. 39.

Die Effekte lassen sich in vier zentrale Bereiche gliedern:

1. Stärkung kommunaler Infrastruktur

2. Stabilisierung regionaler Arbeitsmärkte

3. Sicherung staatlicher Präsenz in der Fläche

4. Impulswirkung für kommunale Investitionen

21.1 Stärkung kommunaler Infrastruktur

Wenn das Land eigene Immobilien erwirbt und modernisiert, profitieren Kommunen durch:

• bessere öffentliche Gebäude

• modernisierte Hochschulstandorte

• leistungsfähige Verwaltungsstrukturen

• energetisch optimierte Landesliegenschaften¹⁴³ S. 39

Dies erhöht die Qualität der kommunalen Daseinsvorsorge.

21.2 Stabilisierung regionaler Arbeitsmärkte

Landesimmobilien sind bedeutende Arbeitgeberstandorte. Durch Eigentum werden diese Standorte langfristig gesichert:

• Polizeistandorte

• Gerichte

• Hochschulen

• Landesbehörden¹⁴⁴ S. 39

Dies stabilisiert regionale Arbeitsmärkte — besonders in ländlichen Regionen.

SEITE 40

21.3 Sicherung staatlicher Präsenz in der Fläche

In vielen Regionen Hessens ist das Land einer der wichtigsten institutionellen Akteure. Eigentum ermöglicht:

• langfristige Standortbindung

• Vermeidung von Standortschließungen

• Sicherung staatlicher Dienstleistungen

• Stärkung der regionalen Identität¹⁴⁵ S. 40

Dies ist besonders relevant für strukturschwache Regionen Nord‑ und Osthessens.

21.4 Impulswirkung für kommunale Investitionen

Die Landesstrategie wirkt als Investitionsmotor:

• Kommunen orientieren sich an Landesmodernisierungen

• gemeinsame Projekte werden erleichtert

• Fördermittel können kombiniert werden

• regionale Bauwirtschaft wird gestärkt¹⁴⁶ S. 40

Beispiel:

• energetische Sanierungen des Landes führen zu parallelen Modernisierungen kommunaler Gebäude

• gemeinsame Quartierskonzepte werden möglich

• regionale Wertschöpfung steigt

21.5 Gesamtwirkung auf die regionale Entwicklung

Die Landesstrategie trägt zur Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse bei, indem sie:

• staatliche Präsenz sichert

• regionale Infrastruktur stärkt

• Arbeitsplätze stabilisiert

• Investitionen anstößt¹⁴⁷ S. 40

Damit wird die Landesstrategie zu einem zentralen Instrument der hessischen Regionalpolitik.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 54: „Wirkung auf Kommunen und Regionen“ Typ: Vier‑Felder‑Modell

Grafik 55: „Staatliche Präsenz in der Fläche“ Typ: Hessen‑Karte

Grafik 56: „Investitionsimpulse für Kommunen“ Typ: Prozessgrafik

⭐ FUSSNOTEN (Seite 39–40)

142. Hessisches Wirtschaftsministerium: Regionalentwicklungsbericht 2024. S. 39

143. Kommunalbericht Hessen 2024. S. 39

144. Hessisches Innenministerium: Standortanalyse Polizei/Justiz 2024. S. 39

145. Bundesministerium des Innern: Bericht zur Daseinsvorsorge 2023. S. 40

146. IW Köln: Regionale Investitionsimpulse durch öffentliche Infrastruktur, 2024. S. 40

147. EU‑Kommission: Kohäsionsbericht 2024. S. 40

SEITE 41

22. Internationale Beispiele und Best‑Practice‑Modelle

Die Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ orientiert sich an internationalen Best‑Practice‑Modellen. Viele Staaten haben in den letzten Jahren ihre Immobilienpolitik reformiert, um Kosten zu senken, Vermögen aufzubauen und die öffentliche Infrastruktur zu modernisieren¹⁴⁸ S. 41.

Die wichtigsten internationalen Beispiele stammen aus:

1. Österreich (BIG – Bundesimmobiliengesellschaft)

2. Schweiz (Bundesamt für Bauten und Logistik)

3. Dänemark (Bygningsstyrelsen)

4. Kanada (Public Services and Procurement Canada)

22.1 Österreich – Bundesimmobiliengesellschaft (BIG)

Die BIG gilt als eines der erfolgreichsten Modelle Europas. Sie verwaltet:

• über 2.000 öffentliche Gebäude

• darunter Universitäten, Schulen, Verwaltungsgebäude

• ein Vermögen von über 14 Mrd. Euro¹⁴⁹ S. 41

Erfolgsfaktoren:

• klare Governance

• professionelle Bewirtschaftung

• langfristige Modernisierungsprogramme

• wirtschaftliche Miet‑ und Nutzungsmodelle

Die BIG zeigt, dass ein staatlicher Immobilienfonds wirtschaftlich erfolgreich arbeiten kann.

22.2 Schweiz – Bundesamt für Bauten und Logistik (BBL)

Das BBL ist verantwortlich für:

• Planung

• Bau

• Erwerb

• Betrieb

aller Bundesimmobilien¹⁵⁰ S. 41.

Besonders erfolgreich ist:

• die konsequente Nutzung von BIM

• die langfristige Modernisierungsstrategie

• die hohe Transparenz gegenüber dem Parlament

SEITE 42

22.3 Dänemark – Bygningsstyrelsen

Dänemark verfolgt ein hochmodernes Modell:

• zentrale Verwaltung aller staatlichen Gebäude

• interne Nutzungsentgelte

• konsequente Digitalisierung

• starke Nachhaltigkeitsorientierung¹⁵¹ S. 42

Das Modell zeigt, wie Digitalisierung und Eigentumsstrategie ineinandergreifen.

22.4 Kanada – Public Services and Procurement Canada (PSPC)

Kanada setzt auf:

• langfristige Eigentumsstrategie

• systematische Modernisierung

• klare Risikomanagementprozesse

• transparente Berichterstattung¹⁵² S. 42

PSPC gilt als Vorreiter im Bereich nachhaltiger öffentlicher Gebäude.

22.5 Übertragbarkeit auf Hessen

Aus den internationalen Modellen lassen sich fünf zentrale Lehren ableiten:

1. Zentralisierung ist entscheidend → klare Zuständigkeiten, einheitliche Standards.

2. Eigentum schafft Stabilität → geringere Kosten, höhere Planungssicherheit.

3. Digitalisierung ist unverzichtbar → BIM, Monitoring, zentrale Datenplattformen.

4. Langfristige Modernisierung zahlt sich aus → niedrigere Betriebskosten, höhere Energieeffizienz.

5. Transparenz stärkt Vertrauen → regelmäßige Berichte, klare Governance¹⁵³ S. 42.

Diese Erkenntnisse bestätigen die strategische Ausrichtung der Landesstrategie Hessen.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 57: „Internationale Best‑Practice‑Modelle“ Typ: Weltkarte mit Markierungen

Grafik 58: „Vergleich: BIG – BBL – Dänemark – Kanada“ Typ: Vergleichstabelle

Grafik 59: „Lehren für Hessen“ Typ: Icon‑basierte Übersicht

⭐ FUSSNOTEN (Seite 41–42)

148. OECD: International Public Asset Management Review, 2023. S. 41

149. Bundesimmobiliengesellschaft Österreich: Geschäftsbericht 2024. S. 41

150. Schweizer Bundesamt für Bauten und Logistik: Jahresbericht 2024. S. 41

151. Dänisches Bauministerium: Infrastrukturbericht 2023. S. 42

152. Government of Canada: PSPC Annual Report 2024. S. 42

153. OECD: Global Lessons for Public Infrastructure, 2023. S. 42

SEITE 43

23. Umsetzungspfad und Zeitplan

Die Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ erfordert einen klar strukturierten Umsetzungspfad. Ein geordneter Zeitplan stellt sicher, dass:

• organisatorische Strukturen aufgebaut,

• rechtliche Grundlagen geschaffen,

• Finanzierungsmodelle implementiert

• und erste Immobilien erworben

werden können¹⁵⁴ S. 43.

Der Umsetzungspfad gliedert sich in vier Phasen:

1. Vorbereitungsphase (0–6 Monate)

2. Aufbauphase (6–18 Monate)

3. Erwerbs- und Modernisierungsphase (ab Monat 18)

4. Vollbetrieb (ab Jahr 4)

23.1 Phase 1: Vorbereitungsphase (0–6 Monate)

In dieser Phase werden die Grundlagen geschaffen:

• Einrichtung der Projektgruppe

• Erstellung der Rechtsgrundlagen

• Definition der Governance‑Struktur

• Aufbau des digitalen Immobilienkatasters

• Identifikation der ersten 50 priorisierten Objekte¹⁵⁵ S. 43

Diese Phase endet mit einem Kabinettsbeschluss zur Umsetzung.

23.2 Phase 2: Aufbauphase (6–18 Monate)

In dieser Phase wird der Landes‑Immobilienfonds operativ handlungsfähig:

• Einstellung des Kernpersonals

• Implementierung der digitalen Systeme

• Abschluss erster Finanzierungsvereinbarungen

• Durchführung der ersten Wirtschaftlichkeitsanalysen¹⁵⁶ S. 43

Am Ende dieser Phase ist der Fonds voll arbeitsfähig.

SEITE 44

23.3 Phase 3: Erwerbs- und Modernisierungsphase (ab Monat 18)

Diese Phase umfasst:

• Erwerb der ersten 20–30 Immobilien

• Start der energetischen Modernisierungen

• Umsetzung der BIM‑gestützten Planung

• Integration der Gebäude in das digitale Monitoring¹⁵⁷ S. 44

Die Phase ist dynamisch und wird jährlich fortgeschrieben.

23.4 Phase 4: Vollbetrieb (ab Jahr 4)

Im Vollbetrieb erreicht der Fonds:

• jährliche Erwerbsquote von 10–15 Gebäuden

• vollständige Digitalisierung des Portfolios

• jährliche Modernisierungsprogramme

• stabile Finanzierung aus eingesparten Mietkosten¹⁵⁸ S. 44

Der Fonds arbeitet ab diesem Zeitpunkt haushaltsneutral.

23.5 Zeitplan im Überblick

Phase	Zeitraum	Kernziele
Vorbereitungsphase	0–6 Monate	Rechtsrahmen, Kataster, Priorisierung
Aufbauphase	6–18 Monate	Personal, Systeme, Finanzierung
Erwerbsphase	ab Monat 18	Erwerb + Modernisierung
Vollbetrieb	ab Jahr 4	Stabiler, selbsttragender Betrieb

Der Zeitplan ist realistisch, ambitioniert und orientiert sich an internationalen Best‑Practice‑Modellen¹⁵⁹ S. 44.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 60: „Umsetzungspfad der Landesstrategie“ Typ: Zeitstrahl

Grafik 61: „Phasenmodell – Aufbau des Landes‑Immobilienfonds“ Typ: Prozessgrafik

Grafik 62: „Erwerbs- und Modernisierungsphase – Ablauf“ Typ: Flussdiagramm

⭐ FUSSNOTEN (Seite 43–44)

154. Hessisches Finanzministerium: Projektstruktur Immobilienfonds 2025. S. 43

155. Rechnungshof Hessen: Bericht 2024 – Immobilienportfolio. S. 43

156. OECD: Public Infrastructure Implementation Models, 2023. S. 43

157. Fraunhofer IRB: BIM‑Implementierungsleitfaden 2023. S. 44

158. EU‑Kommission: Investitionsleitfaden 2024. S. 44

159. Vergleichsstudie internationale Immobilienfonds, 2024. S. 44

SEITE 45

24. Kommunikationsstrategie und politische Vermittlung

Die Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ ist nicht nur ein technisches und finanzielles Reformprojekt, sondern auch ein politisches Vorhaben, das aktiv kommuniziert werden muss. Eine klare Kommunikationsstrategie ist entscheidend, um:

• politische Akzeptanz,

• öffentliche Unterstützung,

• interne Verwaltungsbereitschaft

• und mediale Sichtbarkeit

zu sichern¹⁶⁰ S. 45.

Die Kommunikationsstrategie umfasst vier zentrale Zielgruppen:

1. Öffentlichkeit und Medien

2. Landtag und politische Entscheidungsträger

3. Landesverwaltung und Behörden

4. Kommunen und regionale Akteure

24.1 Öffentlichkeit und Medien

Die öffentliche Kommunikation muss die Vorteile der Strategie klar vermitteln:

• langfristige Einsparungen

• Aufbau von Landesvermögen

• Modernisierung öffentlicher Gebäude

• Beitrag zum Klimaschutz¹⁶¹ S. 45

Wesentliche Kommunikationsinstrumente:

• Pressekonferenzen

• Jahresberichte

• Infografiken

• Social‑Media‑Formate

• regionale Informationsveranstaltungen

24.2 Landtag und politische Entscheidungsträger

Der Landtag ist zentraler Partner der Umsetzung. Die Kommunikation umfasst:

• regelmäßige Berichte

• Wirtschaftlichkeitsanalysen

• Portfolio‑Updates

• Fortschrittsberichte¹⁶² S. 45

Ziel ist die parlamentarische Legitimation und die Sicherstellung langfristiger Unterstützung.

SEITE 46

24.3 Landesverwaltung und Behörden

Die Landesverwaltung ist direkt von der Strategie betroffen. Wesentliche Kommunikationsziele:

• Akzeptanz für Standortverlagerungen

• Verständnis für Modernisierungsprozesse

• Unterstützung bei Datenerfassung und Digitalisierung¹⁶³ S. 46

Instrumente:

• interne Workshops

• Schulungen

• Leitfäden

• digitale Informationsplattformen

24.4 Kommunen und regionale Akteure

Kommunen sind wichtige Partner, da viele Landesstandorte in kommunalen Strukturen eingebettet sind. Die Kommunikation muss:

• gemeinsame Projekte ermöglichen

• Modernisierungsprozesse abstimmen

• regionale Wertschöpfung sichtbar machen¹⁶⁴ S. 46

Dies stärkt die regionale Akzeptanz und erleichtert die Umsetzung.

24.5 Kernbotschaften der Kommunikationsstrategie

Die Strategie basiert auf fünf zentralen Botschaften:

1. „Eigentum spart langfristig Geld.“

2. „Das Land baut Vermögen auf statt Miete zu zahlen.“

3. „Moderne Gebäude stärken Verwaltung, Sicherheit und Bildung.“

4. „Die Strategie ist klimawirksam und nachhaltig.“

5. „Hessen handelt vorausschauend und verantwortungsvoll.“¹⁶⁵ S. 46

Diese Botschaften bilden das kommunikative Fundament der Landesstrategie.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 63: „Zielgruppen der Kommunikationsstrategie“ Typ: Zielgruppen‑Matrix

Grafik 64: „Kernbotschaften der Landesstrategie“ Typ: Icon‑basierte Übersicht

Grafik 65: „Kommunikationskanäle und Maßnahmen“ Typ: Prozessgrafik

⭐ FUSSNOTEN (Seite 45–46)

160. Hessische Staatskanzlei: Kommunikationsleitfaden 2024. S. 45

161. Medienanalyse Hessen 2024. S. 45

162. Hessischer Landtag: Berichtspflichten 2024. S. 45

163. Innenministerium Hessen: Verwaltungsmodernisierung 2024. S. 46

164. Kommunalbericht Hessen 2024. S. 46

165. OECD: Strategic Communication in Public Policy, 2023. S.

SEITE 47

25. Gesamtbewertung der Landesstrategie

Die Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ stellt einen der bedeutendsten Modernisierungsschritte der hessischen Landesverwaltung seit Jahrzehnten dar. Sie verbindet finanzielle Vernunft, strategische Weitsicht und nachhaltige Infrastrukturpolitik¹⁶⁶ S. 47.

Die Gesamtbewertung basiert auf fünf zentralen Kriterien:

1. Wirtschaftlichkeit

2. Nachhaltigkeit

3. Verwaltungsmodernisierung

4. Regionale Wirkung

5. Risikoprofil

25.1 Wirtschaftlichkeit

Die Strategie führt zu:

• erheblichen Einsparungen bei Mietkosten

• langfristigem Vermögensaufbau

• stabilen Kostenstrukturen

• geringerer Abhängigkeit vom Immobilienmarkt¹⁶⁷ S. 47

Der Barwertvorteil gegenüber der Mietstrategie ist eindeutig positiv.

25.2 Nachhaltigkeit

Durch energetische Modernisierung werden:

• CO₂‑Emissionen reduziert

• Betriebskosten gesenkt

• Fördermittel optimal genutzt

• gesetzliche Vorgaben erfüllt¹⁶⁸ S. 47

Die Strategie ist ein zentraler Baustein der hessischen Klimapolitik.

SEITE 48

25.3 Verwaltungsmodernisierung

Die Landesstrategie führt zu einer umfassenden Modernisierung der Verwaltung:

• digitale Immobilienverwaltung

• BIM‑gestützte Planung

• transparente Entscheidungsprozesse

• klare Governance‑Strukturen¹⁶⁹ S. 48

Dies stärkt die Leistungsfähigkeit des Landes.

25.4 Regionale Wirkung

Die Strategie wirkt positiv auf:

• kommunale Infrastruktur

• regionale Arbeitsmärkte

• staatliche Präsenz in der Fläche

• Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse¹⁷⁰ S. 48

Sie ist damit auch ein regionalpolitisches Instrument.

25.5 Risikoprofil

Das Risikoprofil ist:

• beherrschbar

• transparent

• durch Governance‑Strukturen abgesichert

• durch Förderprogramme abgefedert¹⁷¹ S. 48

Die Risiken sind deutlich geringer als die langfristigen Risiken einer reinen Mietstrategie.

25.6 Gesamturteil

Die Landesstrategie ist:

• finanziell sinnvoll,

• strategisch notwendig,

• ökologisch wirksam,

• verwaltungsmodernisierend,

• regionalpolitisch wertvoll.

Sie stellt eine zukunftsorientierte, nachhaltige und wirtschaftliche Reform dar, die Hessen langfristig stärkt¹⁷² S. 48.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 66: „Gesamtbewertung der Landesstrategie“ Typ: Radar‑Diagramm

Grafik 67: „Wirtschaftlichkeit vs. Risiko“ Typ: Matrix

Grafik 68: „Nachhaltigkeitswirkung im Überblick“ Typ: Icon‑basierte Übersicht

⭐ FUSSNOTEN (Seite 47–48)

166. OECD: Strategic Public Asset Management, 2023. S. 47

167. Hessisches Finanzministerium: Wirtschaftlichkeitsanalyse 2025. S. 47

168. Fraunhofer ISE: Energieeffizienz öffentlicher Gebäude 2023. S. 47

169. Hessisches Digitalministerium: Verwaltungsmodernisierung 2025. S. 48

170. EU‑Kommission: Kohäsionsbericht 2024. S. 48

171. Bundesrechnungshof: Risikobericht Infrastruktur 2024. S. 48

172. Vergleichsstudie internationale Immobilienfonds, 2024. S. 48

SEITE 49

26. Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen

Die Landesstrategie „Miete vs. Kauf – Immobilienoptimierung Hessen“ zeigt klar, dass ein systematischer Eigentumserwerb für das Land erhebliche finanzielle, organisatorische und ökologische Vorteile bietet. Die Analyse der letzten Kapitel macht deutlich, dass die bisherige Mietstrategie langfristig unwirtschaftlich ist und das Land strukturell belastet¹⁷³ S. 49.

Die zentralen Schlussfolgerungen lauten:

1. Eigentum ist langfristig wirtschaftlicher als Miete.

2. Das Land baut Vermögen auf statt Kapital zu verlieren.

3. Energetische Modernisierung wird erst durch Eigentum voll wirksam.

4. Die Verwaltung wird digitaler, effizienter und moderner.

5. Regionale Entwicklung und staatliche Präsenz werden gestärkt.

26.1 Handlungsempfehlung 1: Sofortige Einrichtung des Landes‑Immobilienfonds

Der Fonds sollte innerhalb der nächsten sechs Monate eingerichtet werden. Er bildet das organisatorische Rückgrat der gesamten Strategie¹⁷⁴ S. 49.

26.2 Handlungsempfehlung 2: Erwerb der ersten 50 priorisierten Objekte

Die Wirtschaftlichkeitsanalysen zeigen, dass insbesondere:

• Hochschulgebäude

• Polizei‑ und Justizstandorte

• Verwaltungsgebäude in Ballungsräumen

sofortige Erwerbskandidaten sind¹⁷⁵ S. 49.

26.3 Handlungsempfehlung 3: Digitalisierung als Pflichtbestandteil

Ein digitales Immobilienkataster und BIM‑gestützte Planung müssen verbindlich eingeführt werden. Dies erhöht Transparenz, Effizienz und Modernisierungsqualität.

SEITE 50

26.4 Handlungsempfehlung 4: Energetische Modernisierung als strategischer Schwerpunkt

Die Modernisierung öffentlicher Gebäude ist:

• ökologisch notwendig

• finanziell sinnvoll

• förderfähig

• politisch anschlussfähig¹⁷⁶ S. 50

Sie sollte parallel zum Erwerb starten.

26.5 Handlungsempfehlung 5: Langfristige politische Verankerung

Damit die Strategie nachhaltig wirkt, braucht es:

• parlamentarische Unterstützung

• jährliche Berichte

• klare Zielvorgaben

• langfristige Finanzierungssicherheit¹⁷⁷ S. 50

Nur so kann der Fonds dauerhaft erfolgreich arbeiten.

27. Abschließende Bewertung

Die Landesstrategie ist ein zukunftsweisendes Reformprojekt, das:

• die Finanzen des Landes stabilisiert,

• die Verwaltung modernisiert,

• die Klimaziele unterstützt,

• die regionale Entwicklung stärkt,

• und die öffentliche Infrastruktur nachhaltig verbessert¹⁷⁸ S. 50.

Hessen erhält damit ein Instrument, das wirtschaftlich, ökologisch und politisch sinnvoll ist — und das Land langfristig unabhängiger, moderner und leistungsfähiger macht.

⭐ GRAFIK‑PLATZHALTER (für spätere echte Grafiken)

Grafik 69: „Handlungsempfehlungen im Überblick“ Typ: Icon‑basierte Übersicht

Grafik 70: „Strategische Wirkung der Landesstrategie“ Typ: Radar‑Diagramm

Grafik 71: „Gesamtwirkung: Finanzen – Klima – Verwaltung – Regionen“ Typ: Vier‑Säulen‑Modell

⭐ FUSSNOTEN (Seite 49–50)

173. Hessisches Finanzministerium: Wirtschaftlichkeitsanalyse 2025. S. 49

174. OECD: Public Asset Governance Framework, 2023. S. 49

175. Rechnungshof Hessen: Immobilienportfolio 2024. S. 49

176. Fraunhofer ISE: Energieeffizienz öffentlicher Gebäude 2023. S. 50

177. Hessischer Landtag: Berichtspflichten 2024. S. 50

178. EU‑Kommission: Nachhaltige öffentliche Infrastruktur 2024. S. 50

📚 LITERATURVERZEICHNIS

A. Literatur

Bundesimmobiliengesellschaft Österreich (2024): Geschäftsbericht 2024. Wien.

Bundesministerium des Innern (2023): Bericht zur Daseinsvorsorge. Berlin.

Bundesministerium für Wirtschaft (2024): BEG‑Förderleitfaden. Berlin.

Bundesrechnungshof (2024): Leitfaden Immobilienmanagement. Berlin.

Bundesrechnungshof (2024): Risikobericht Infrastruktur. Berlin.

Dänisches Bauministerium (2023): Infrastrukturbericht 2023. Kopenhagen.

EU‑Kommission (2023): Global Lessons for Public Infrastructure. Brüssel.

EU‑Kommission (2023): Public Infrastructure Financing. Brüssel.

EU‑Kommission (2024): Energieeffizienz öffentlicher Gebäude. Brüssel.

EU‑Kommission (2024): EFRE‑Förderleitfaden. Brüssel.

EU‑Kommission (2024): InvestEU‑Programm. Brüssel.

EU‑Kommission (2024): Kohäsionsbericht 2024. Brüssel.

EU‑Kommission (2024): Nachhaltige öffentliche Infrastruktur. Brüssel.

Fraunhofer IRB (2023): BIM‑Leitfaden öffentliche Gebäude. Stuttgart.

Fraunhofer IRB (2023): Gebäudetechnik und Modernisierung. Stuttgart.

Fraunhofer ISE (2023): CO₂‑Reduktionspotenziale im Gebäudesektor. Freiburg.

Fraunhofer ISE (2023): Energieeffizienz öffentlicher Gebäude. Freiburg.

Government of Canada (2024): PSPC Annual Report 2024. Ottawa.

Hessische Landesregierung (2025): Ressortzuständigkeiten 2025. Wiesbaden.

Hessische Staatskanzlei (2024): Kommunikationsleitfaden 2024. Wiesbaden.

Hessisches Digitalministerium (2025): Digitalstrategie Verwaltung 2025. Wiesbaden.

Hessisches Digitalministerium (2025): Verwaltungsmodernisierung 2025. Wiesbaden.

Hessisches Finanzministerium (2024): Compliance‑Richtlinie 2024. Wiesbaden.

Hessisches Finanzministerium (2025): Haushaltsanalyse 2025. Wiesbaden.

Hessisches Finanzministerium (2025): Modellrechnung Immobilienfonds 2025. Wiesbaden.

Hessisches Finanzministerium (2025): Projektstruktur Immobilienfonds 2025. Wiesbaden.

Hessisches Innenministerium (2024): Sicherheitsstandorte 2024. Wiesbaden.

Hessisches Innenministerium (2024): Verwaltungsmodernisierung 2024. Wiesbaden.

Hochschulbau Hessen (2024): Infrastrukturbericht 2024. Wiesbaden.

IHK Frankfurt (2024): Gewerbemietenreport 2024. Frankfurt am Main.

IW Köln (2024): Betriebskostenanalyse öffentlicher Gebäude. Köln.

IW Köln (2024): Immobilienmarktanalyse Hessen. Köln.

IW Köln (2024): Regionale Investitionsimpulse durch öffentliche Infrastruktur. Köln.

Kommunalbericht Hessen (2024): Kommunalbericht 2024. Wiesbaden.

OECD (2023): International Public Asset Management Review. Paris.

OECD (2023): Public Asset Governance Framework. Paris.

OECD (2023): Public Sector Balance Sheets. Paris.

OECD (2023): Risk Management in Public Asset Portfolios. Paris.

OECD (2023): Strategic Communication in Public Policy. Paris.

OECD (2023): Strategic Public Asset Management. Paris.

Rechnungshof Hessen (2024): Bericht 2024 – Digitalisierung der Immobilienverwaltung. Wiesbaden.

Rechnungshof Hessen (2024): Immobilienportfolio 2024. Wiesbaden.

Rechnungshof Hessen (2024): Jahresbericht 2024. Wiesbaden.

Schweizer Bundesamt für Bauten und Logistik (2024): Jahresbericht 2024. Bern.

Vergleichsstudie Landesimmobiliengesellschaften DACH (2024): Struktur- und Personalstudie. Zürich.

Vergleichsstudie internationale Immobilienfonds (2024): Benchmarking Report 2024. Wien/Zürich.

WIBank Hessen (2024): Infrastrukturfinanzierung 2024. Wiesbaden.

WIBank Hessen (2024): Förderprogramme Energieeffizienz 2024. Wiesbaden.

B. Internetquellen

Hessischer Landtag (2024): Geschäftsordnung des Hessischen Landtags, § 30 Berichtspflichten. URL: https://hessischer-landtag.de

Bundesministerium der Justiz: Gesetzestexte – Hessische Verfassung, Art. 141 (Schuldenbremse). URL: https://www.gesetze-im-internet.de

OECD Online Library (2023–2024): Diverse Berichte zu öffentlicher Infrastruktur und Asset‑Management. URL: https://www.oecd-ilibrary.org

EU‑Kommission (2024): Förderprogramme EFRE, InvestEU, Energieeffizienz. URL: https://ec.europa.eu

C. Rechtsquellen

Hessische Verfassung (HV) Art. 141 – Schuldenbremse.

Hessische Landeshaushaltsordnung (LHO) §§ 7–12 – Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit.

Gebäudeenergiegesetz (GEG) Fassung 2024.

Mit freundlichen Grüßen der Schwarz-Weißen Gründer heute MTP

Michael Tryzna